烟台

限购 房产税已尽出 保障房成下阶段调控关键词

2011年05月23日来源:www.loupan.com楼盘导购责任编辑:admin

保障房成下一阶段楼市调控关键词

(来源:中国新闻网)住建部称,到“十二五”(2011-2015年)末,全国城镇保障性住房覆盖率将从目前的7-8%提高到20%以上。作为保障性住房的倡导者和执行人,政府的频频表态已经表明,保障性住房将成为下一阶段楼市调控关键词。

2011年南京商品住宅上市量预测值为665.1万m2,与2010年基本持平。

另一方面,2010年栖霞区的百水芊城二期竣工1254套、吉祥村竣工2131套,雨花台区的西善桥西善花苑竣工1390套、古雄竣工2400套、火车南站竣工2020套、锦华新城竣工1500套……南京市房改办相关人士说:“去年共计竣工了3万多套保障房,已经陆陆续续开始交付使用。”

不仅老项目开始交付使用,新项目也正加紧开工建设。据介绍,迈皋桥等四大保障房组团按计划在2012年年底完成,届时将为南京提供近1000平方米的保障房。此外,在此基础上,“十二五”期间将再添1000万平方米。

但是,不少市民依然感觉和保障房“距离”较远,很难感受到保障房建设平衡商品房供求关系、稳定房价的作用。对此,楼市专家吴翔华认为,主要是前几年的保障房建设规模不足,存在“欠账”。其供应量不能满足保障房对象,更无法平衡商品房市场供求关系,从而平抑商品房价。要稳定房价、促进楼市平稳健康发展,加大保障房建设力度是有效办法之一。但前几年各地保障房的供应量,只能占到总住房上市量的10%左右。

未来,如果在建的保障房全部转化为有效房源供给,其相对受控制的房价和丰富的房源将给楼市格局带来冲击,以往商品房独大的局面或很难再形成。

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保障房:房企“难啃”的大蛋糕

(来源:新京报)随着楼市调控中加快保障房建设的战役打响,争抢保障房蛋糕声音在业内渐起。但记者近日采访了解到,虽然面对国家级安居工程的任务大单,各路房企均有参与的积极性,但是由于在目前的局势下,尚找不到合理的回报模式,大部分房企参与度有所克制。保障房蛋糕够大,但还不够甜。房企参与其中的回报模式仍待破题。

任务大单引房企关注

随着国家级安居工程保障房建设工作的推进,一部分房企的目光率先聚焦这里。

近日,上市公司中天城投发布公告称,3月9日,公司与贵州省政府共同签订了《中天城投参与贵州省“十二五”保障性安居工程建设框架协议》。中天城投公司将自行组建项目子公司,计划在“十二五”期间,在贵州省内完成建设面积约1000万平方米(约20万套)、总投资约200亿元的各类保障性安居工程及其配套设施,并称利润可达8%以上。

这一获得保障房大单的消息公布,中天城投的股价一度冲击涨停。不过,记者了解到,中天城投是贵州省会贵阳的老牌保障性安居住房开发商,2000年以来已建和在建的经济适用房等保障性安居工程总量接近200万平方米。

此外,在今年万科的2010年业绩发布会上,总裁郁亮也表示,万科会继续参与保障房建设,拿地也会关注保障房。据悉,今年年初,万科在上海出手拿下的首个地块就是保障房地块,其11.19亿拿下嘉定区一地块,高出底价300万,折合楼面价6217元/平方米。

除了已经做出动作反应的房企外,多家房企近年已经投身保障房建设,主要通过代建、在购买的经营性地块中配建保障房等方式。而随着今年国家5年建3600万套保障房,今年建1000万套的任务抛出,保障房首次成为超过商品房供给的“大单”,业内关注程度再度提高。

保障房蛋糕大难下口

根据住房和城乡建设部公布的数据计算,2010年全国销售商品住房面积为9.3亿平方米,大约900万套。如果以“套数”为单位,今年保障房供给将首次超过商品住房供给;如果以面积为单位,假定保障房平均每套面积为60平米,以及今年商品住房销售面积继续保持去年8%的增速,则今年保障房面积也将占到商品住房销售面积的60%左右,2010年这一指标在38%左右。

不过,业内共识,保障房回报在3%至8%之间,而商品房的利润约在10%至20%之间,甚至更多。面对国家抛出的保障性住房大单,参与建设是每家房企确定的思路,但是参与度如何,对房企来讲是不是一块很甜的蛋糕,业内有不同声音。

北京金隅嘉业房地产开发有限公司总经理黄安南对媒体表示,开发企业有责任去建设保障性住房。此外,在房地产调控的背景下,做保障房对于很多开发商来说也是一个选择。以金隅集团为例,有“水泥--新型建材--房地产开发--物业投资与管理”四大产业链相互支撑的联合优势。今年北京的保障房占比预计达到60%,开发企业如果不参与保障房开发,等于失去了一半的机会,且目前很多保障房是配建在商品房地块中的。

万科董秘谭华杰在接受记者采访时表示,万科会积极参与保障房建设,但是客观地说保障房建设对房企来说不是蛋糕。保障房建设是企业应该履行的社会责任,但同时,企业对股东也有责任,从周期上讲,保障房还没有建立起来一个合理的回报模型。万科做保障房没有找到赚钱的模式,只要不亏本就会参与。但是一般意义上来说,保障房建设会占用大量的资金,如果考虑资金等资源的机会成本的话,对于房企来讲是做的多亏的多。

此前,业内有声音表示,参与保障房建设可以使得房企获得融资的便利,但谭华杰称,这对房企的意义不大,房企并不是因为融资而融资,而应该为股东寻找到合理的盈利模式。

金地董秘徐家俊也对记者表示,金地会积极地参与合适的保障房建设,但是保障房不会是房企的主业。

一家上市公司的相关负责人对记者表示,房企融资成本在6%左右,资金压在一个项目里,短期流转不动,企业负担不起。再如公租房,租金较低,回报支付融资的利息都不够。拿地时配建的保障房,房企要考虑到回购价格低,回报慢的问题,也会把成本核算在拿地价格中,提高配建区域内的商品房价格,让一部分人为另一部分人埋单。保障房建设还应以政府为主导,寻找适合的模式。

回报模式尚未形成

保障房建设大幕拉开,但是就目前的回报模式来讲,还没有对房企形成有效的动力机制。

万科董秘谭华杰介绍,作为开发商应该积极参与保障房建设,但不应该强调数量,而在于品质。从房企所掌握的资源角度来说,开发商在融资成本上比金融企业高,而在建造优势上不如专业的建筑企业。但是开发商对市场终端较为了解,对居住者的需求有深刻的理解,市场经验多。开发商出力应该在为保障房的建设提供居住品质比较高的产品,打造居者最需求的房子,然后作为范本在业内推广。

有业内专家表示,目前,金融企业的融资成本相对低,而建筑企业又有专业优势。可以考虑建立一个合理的模式,吸引、鼓励金融资本进入保障房领域,由建筑单位大力推进建设,这是社会效率比较高的思路。

据记者了解,对于成熟的动力机制,各路房企、机构也在进行探索。据记者了解,全国工商联房地产商会牵头组织了国内首个公租房基金项目,蓄势待发。全国工商联房地产商会会长聂梅生表示,基金初期计划筹集约100亿元的民间资金,基金产品的回报率在8%至12%,公租房通过5至7年运作成为一个稳定回报的良性物业,并设定政府回购、机构收购、资本市场等几个退出机制,以此探索解决保障房资金缺口的金融模式。她表示,有稳定的收益回报,房企是有积极性参与保障房建设的,以此也可以平衡商品房市场在调控下的风险。目前还有一些企业机构也在酝酿基金项目,探索解决资金的动力机制问题。

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