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马光远:中国房价加速下降的征兆已被挑破

马光远:中国房价加速下降的征兆已被挑破

发布时间: 2015-04-01 11:04:59

来源: 财经综合报道

分类: 国内动态


松绑限购政策是基于缓冲楼市硬着陆风险的措施之一,也恰恰说明了中国楼市已处于下行通道之中了。

中国近五年力度最大的楼市调整政策近日出炉。在组合拳的政策下,中国房地产市场会如何,会不会像某些开发商所期待的,再次迎来一个花开遍野的春天。

3月以来,楼市利好频传。月初召开的两会上,政府工作报告指出,坚持分类指导,因地施策,落实地方政府主体责任,支持居民自住和改善型住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。业内人士普遍认为,这对连续多个月低迷的房地产业来说是重要的“稳定剂”。

中国住房和城乡建设部部长陈政高近日强调,要进一步增加公积金房贷的额度、降低门槛。与此同时,济南、福建、广州等地相继出台更为宽松的公积金房贷新政,主要包括放宽公积金贷款首套房的认定标准;降低公积金贷款首付比例;下浮贷款利率等内容。

30日,中国人民银行联合住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会发文下调二套房个贷首付比例,同日财政部也发文放宽转让二套房营业税免征期限。

这是中国政府继去年大幅放宽首套房的认定标准、让更多的购房者享受优惠利率政策之后,再对二套房购买者给予优惠。

业内分析人士指出,此次政策的最大亮点是同时打出了“金融+财税”的组合拳,既提供了4成的首付比例,又将二手房转让免征营业税的期限由5年减至2年。

回顾过去十年,中国住房信贷政策仅在2006年及2008年末出现过放松。而此次时隔六年,再度对政策作出调整,反映出“稳定住房消费”的政策导向。

在此之前,中国首套住房购买者需要提供6成首付,而一线城市的购房者更是需要提供7成首付。同时,住房如果持有不满5年,需要交纳交易差额5.5%的营业税,这在一定程度上抑制了二手房的交易量和有效供给。

中国银行国际金融研究所副所长宗良表示,从国际经验看,个人住房贷款最低首付比一般在30%左右,此前中国二套房普遍执行60%至70%,执行标准明显高于国际水平,偏于严厉应该及时调整,下调到40%左右与国际情况大体一致,也是市场化的一种表现。

链家地产市场研究部张旭认为,本轮楼市放松幅度超过此前各界预期。从历年北京市购房贷款首付比例变化情况来看,2010年二套房首付比例统一为40%,此后一直处于上升趋势,自2013年起,二套房首付比例一直维持在70%水平。此次二套房首付比例重回2010年以前水平,以购置套总价200万元的二手房来说,首付金额可下降60万之多。

上海易居房地产研究院研究员严跃进说,很多改善性购房者难以提供高额度首付,新政执行后,4成首付将大大降低首付比例和压力,成为改善型购房需求积极释放、快速入市的手段。


“对于一二线城市而言,改善型购房需求得到积极释放,会带来整个市场成交尤其是中大户型的积极购置。”严跃进说。

上海中原地产研究咨询部高级研究员孙黎表示,个人住房转让营业税政策调整后,二手房交易税费将显著下降。尤其是对2年以上、5年以下的普宅交易过程会起到明显的润滑效果,更助于有效供给的增加。

一些机构及专家预测,后续各地还会有房地产业刺激政策出台,影响市场走向。

事实上,一些大城市的楼市已经出现积极变化。

上海中原地产研究咨询部数据显示,上周(3月16日-3月22日)上海新建商品房成交面积17.8万平方米,环比增加30.1%,周成交量达到2月以来的最高值。武汉受远城区部分楼盘热销拉升作用,上周全市成交均价重回8000元/平方米以上。

上海易居房地产研究院最新发布的《3月份典型城市新建商品住宅成交预报》指出,20个城市中,有7个城市出现成交环比上升。

其中合肥成交量的环比增幅最大,约103%。这和合肥2月份市场成交量相对疲软有关,进而在3月份出现较明显的复苏。同时,合肥的去库存速度一直较快,房价未来上涨态势也较明显。

易居研究员严跃进指出,3月份以来逐渐趋于宽松的政策环境带来楼市基本面的改善,进而带动入市情绪的提振。随着改善型购房需求的积极释放,市场成交量将继续提升。预计随着3月份下半场入市节奏的加快,3月份全月的成交量会有明显的环比增长。

不过,不是所有的花朵都会有春天,楼市下行压力依旧明显。

民生证券研究院执行院长管清友认为,“房地产产业链不会因此复苏,对宏观经济的拉动有限,房地产依然是当前经济的主要下行压力之一。”

管清友说,房地产复苏周期分为几个阶段:政策松-销售反弹-库存去化-拿地反弹-投资反弹。目前看,销售仍未企稳,投资反弹仍遥遥无期,这也限制了制造业投资的空间以及地方政府的公共收入和支出。所以仅靠地产放松无法扭转经济下行趋势。

分析人士刘磊认为,价格是由价值决定,受供需影响,而不是借着政策新鲜一时就能把价格哄抬起来。要想看清房价走势,先要看看当下的供需状况如何。

空置率作为衡量房价是否有泡沫的重要指标,虽然官方一直坚称“没有准确的定义”“计算出来很难”,但第三方机构和民间对此的关注热度一直很高。

中国西南财经大学研究人员所做调查显示,在中国城镇中,平均每五套住房就有不止一套空置,当前房价的回调正令这些空置住房的房主们面临额外压力。

调查称,即使城镇化率再提高10个百分点也只能使住房空置率降低2.6个百分点。


瑞银发布的《地产泡沫之忧》报告称中国居民的自住房比例已达88%,在城镇地区约为75%-78%。据此估算,城镇家庭住房空置率在22%-25%,与西南财经大学的研究结果基本一致。

也就是说,目前中国房地产的存量过剩、结构失衡,已经成为不可回避的问题。而此次政府的“组合拳救市”,有一“拳”会加重市场存量,那就是营业税的免除。这样大量二手房会流入市场,为本已倾斜的天平又加了一块砝码。

可以看看2014年以来房地产市场的表现。2014年,尽管中央层面直接救市的举措并不多,但地方各种政策事实上已经很给力,但结果是,全年房地产市场惨淡收场。

特别是去年“9.30”房贷新政之后,加上货币政策的降息降准,市场上很多人预计房地产很快将触底反弹,事实的情况是,今年前两个月,无论是70个大中城市的房价,还是房地产投资、销售数据,都再次下滑。

1-2月份,全国住宅销售面积和销售额双双呈现“两位数”负增长。其中,销售面积下降17.8%,比去年全年跌幅扩大8.7个百分点;住宅销售额下降16.7%,跌幅扩大8.9个百分点。

一线城市的数据也不漂亮,以北京市为例,1-2月,全市商品房销售、竣工面积同比分别下降14.6%、28.1%,其中住宅销售面积虽然呈现7.7%的同比正增长,但新开工面积和竣工面积同比下降幅度却分别高达22.2%和48.2%。

根本原因就在于中国房地产市场和过去完全不同,库存和资金压力仍然是今年房地产市场最大的敌人。

也许首付比率降低,会让一部分资金不足的“刚需”购房者出手,这样会对缓解空置压力有一定帮助。

只是从世界范围的地产市场数据的分析来看,空置率从高至低的下降的周期,恰恰和房价的下降周期相对应。此刻松绑限购政策,正是基于缓冲楼市硬着陆风险的措施之一,也恰恰说明了楼市已处于下行通道之中了。

眼下,政策对开发商是利好,因为保护了房地产的价格,但这并不具有可持续性。因为,当下楼市的症结是过去市场的供给量过剩,而老百姓的可支配收入并没有同步增长,这样就使得房价一直居于高位,库存无法有效消化。

在这种形势下,有房者应该借助当下的利好政策,以套现作为应对市场的主旋律。

而一旦大量的市场上拥有多套房的人,在未来可能出台的遗产税和不动产登记制度的预期中,一定会结合这次的利好政策抛售手中拥有的房产,这样一来,市场上的供给量更加过剩,房价只会继续下跌。


经济学博士马光远表示,“救市政策”是阳光,但这是寒冬的阳光,而不是春暖花开时节的阳光,无论是地方政府,还是开发商,都应该认识到,不管政府和房地产的爱情多么伟大,但一个不争的事实是,中国住房已经告别短缺,靠房地产维持漂亮数据的日子屈指可数。

各界都应该清醒地意识到,中国房地产已经进入到新的周期,必须用新的思维思考和判断房地产的未来。

就房地产的基本面而言,目前是冬天,政策只是冬天里的一把手,仅供取暖过冬,绝非春天的故事。

对于库存过大的地方政府而言,是该考虑离开土地财政,另找饭碗的问题,而对于大多数开发商而言,最好的选择仍然是,利用政策的暖意,加大消化库存,回笼资金,赶快转型,而不是做再次暴涨的美梦。

从14年3月起全国房价开始下跌,目前尚未止跌,房地产的财富效应尚不明显。

海通证券分析师姜超认为,导致地产救市政策效果不佳的另一个重要原因在于中国人口结构出现拐点,从11年以来中国15-64岁劳动年龄人口的总数和占比都出现了下降。

而人口结构和地产周期有重要关联,因为地产的刚需主要集中在年轻人口,因而随着人口红利期的结束,所有发达国家的地产市场都相继出现拐点。

从地产年度销量来看,13年达到13亿平米的峰值,近似于1300万套新房,比1999年增加了10倍,按照城市化速度和年轻人口数看很可能接近新房销售的顶峰。从14年来看地产销量已经开始下降,进而导致了新开工,土地购置等多项数据的下滑。

14年降息降准之后地产市场缺乏起色,但股市大幅上涨,中国居民的财富配置正在历史性地从房地产转向金融资产。

姜超分析其背后的根本驱动力同样来自人口结构变化:人口老龄化导致地产需求出现长期拐点,而老龄化导致劳动力、资本相对过剩,利率下行拐点出现,因而居民财富配置的存款时代和地产时代相继结束,金融时代已经来临。

责任编辑: chenliuyong

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