谢国忠：地产股3天后起或跌超20% 楼市阶段性面临利多

3月30日，地产信贷和税费新政的救市政策出炉，这是继前期李克强总理提出“保持房地产市场平稳健康发展”后，地产“调控”基调的正式翻转，自此地产业再度成为稳定经济的支柱产业。该产业作为经济重要增长点，其存量两倍于GDP，并有望在CPI中权重上升到20%。作为推动我国经济增长三驾马车之一，地产产业链涉及到几十种产业，重启地产，以盘活存量房交易方式“稳定房价”确实可以达到阶段性防止经济出现硬着陆的目的。所以，“3·30”新政出台是政府为稳定国内经济发展不得不使出的重要手段之一。

虽然是以“稳房价”为基调，市场对于新政实施后的房价反弹却普遍持谨慎态度。据资深人士分析，由于目前国内二套房首付降至40%后所面对的消费群体较为有限，且二手房交易中惯例多为买方承担交易税费，故量升中或有价微抬，但变化并不大，房价重回普遍性升势并不现实。另外，在国家的大金融战略方面，由于管理层已明确转向了“促股市直融”的布局，故目前股市代替楼市地位的格局已成大势所趋。随后，政策面将会进一步强化一级和一级半市场投融资职能，以引导社会资本通过“股市”平台流向实体以提振经济。就地产业而言，在阶段性完成稳经济的历史使命后，长周期进一步下行的命运恐难以逆转。对于目前的楼市新政，万科总裁郁亮明确表示，任何政策都改变不了趋势，房地产的黄金时代已经过去。

除认可度分歧外，新政执行层面相关支持力度也明显表现不一。除推行新政的央行和卖地财政趋紧后迫切需要楼市提振的地方政府表现积极外，如各地纷纷出台相关公积金贷款新政等，但银行、开发商等却表现相对谨慎。银行方面，除四大政策性国有银行对于二套房政策调整反应较为迅速外，商业银行中也仅有浦发银行(18.05 +2.97%,咨询)、华夏银行(14.89 +2.06%,咨询)等少数几家对二套房首付比例进行了下调。以北京市为例，多名地产中介人员反映，目前能够实际申请二套房首付四成的也只有少数几家银行。与此同时，多地三四线地产商则仍面临融资通道狭窄下不断出现的资金链断裂所导致的停工等问题，即使地方政府介入也很难根本性解决。总体上，多位房企老板谨慎表示，新政积极因素的传导仍需时间。而未来或将开征的房产税一事，地产商普遍认为这或会成为后续终结因救市而量价反弹的“达摩克利斯之剑”。

楼市阶段性面临利多

事实上，市场对重启地产、实施地产新政持谨慎态度的背后，更多是缘自于地产长周期趋势的衰退。目前，房地产市场已迈入供需大拐点。国家发改委“城市和小城镇改革发展中心”2014年的调查数据显示，当前各地新城、新区增量房巨大，在不计入各地小产权房、集资房的前提下，城镇人均住房面积已接近38平方米。在主要供应过剩的二三线城市，部分城区已建、在建商品房面积至少需要15年以上才能消化完成。对此，业内资深人士表示，未来面临盘活存量和漫长去库存的过程，虽然有超预期地产新政支持，但想再现2007年商品房存量有限下、股市终结后资金转战房地产推升房价的盛况恐成镜花水月。

不过，不可否认的是，在中国乃至世界经济或将维持较长时间的衰退背景下，以稳经济为目的的房地产行业政策面，至少在年内仍会以利多为主。在着力点上，“3·30”新政重在二套房信贷宽松，特别是营业税减免期的宽松(由五年免征缩减为两年)，以期达到增加二手房供给，活跃二手房交易市场的目的。对此，北京大学房地产法研究中心主任楼建波认为，此次楼市新政，改善型住房家庭的受益面最大。记者的调查结果也显示，新政落地后，多地楼市如上海、天津、成都、南京等在清明小长假前后已有明显回暖，甚至出现了久违的连夜排队购房现象。中介门店的咨询量与挂牌量出现双升。仅4月1日一天，河北省保定市地税局驻房产交易大厅征收窗口的受理业务量即达到1~3月份日均受理量的3倍。

除了阶段性存量交易增加和地产去化的需求外，国际形势方面，美元的升值也仍未结束。面临区域政治风险、能源安全等风险的存在，出于保值的考虑，房产仍将是对抗全球通胀的不二选择。目前，伴随国际购房潮的愈演愈烈，英国、澳大利亚、瑞典等多国房价已有明显升幅。在人口逐步进入老龄化的中国，有人口增量的高行政级别城市(如首都、直辖市、计划单列市、省会城市等一线和主要二线城市)中，位于中心区、主要、地铁沿线等地的普通住宅也仍然是不错的相对长阶段的投资工具。

地产股二季度偏于防御

在实体经济之外，楼市基本面及政策面的刺激确实有利于地产股股价的正向反应。统计数据显示，从去年11月21日央行第一次降息开始，地产股整体涨幅可谓巨大，其指数至今涨幅已在80%左右，超过同期大盘17个百分点。而降息周期的开启也有利于地产行业的发展，经由“3·30”新政的超预期叠加，短线上，地产板块有望与金融、两桶油等权重板块个股一起，成为指数冲击阶段性顶部的主要力量。不过，对于二季度地产股机会，有分析师提醒称，虽然地产基本面已有阶段性改善，后续仍有股价进一步抬高的可能，但在接近上方的重要平台压力位时，又恰逢近年来二季度是地产板块回调的“魔咒”期，需注意风险。

历史数据显示，2010年后的连续五年间，在每年的4月16日后至二季末，地产板块均为回调走势(图2)。特别是沪深300股指期货上市的2010年(上市日为2010年4月16日)，在该区间内地产板块大跌达到27.52%。其中，超过20%的跌幅在期指上市后的一个月内完成。需要说明的是，今年的4月16日，市场除了面临密集的新股发行期外，再迎两大股指期货上证50、中证500上市。其中，上证50与当年的沪深300一样，其标的股多集中于地产、金融等权重，流通市值在A股中的占比也同样高达31%。