央行放水 房地产有8点需要注意

又大放水了，这次比较猛，猛到什么程度?远远超过2009年四万亿时期：

2016年1月，当月人民币贷款增加2.51万亿元，规模创单月历史新高，同比多增1.04万亿元。1月末，广义货币(M2)余额141.63万亿元,同比增长14.0%。住户部门贷款增加6075亿元，其中，短期贷款增加1292亿元，中长期贷款增加4783亿元;

2009年全年人民币各项贷款增加9.59万亿元，同比多增4.69万亿元。从分部门情况看，居民户贷款增加2.46万亿元，其中，短期贷款增加7570亿元，中长期贷款增加1.70万亿元;

2016年1月新增人民币贷款2.51万亿，已高出2009年1月8900亿。刷新了历史纪录。

2009年的12个月中单月新增贷款超过1万亿的只有1月1.62万亿、3月1.89万亿、6月1.53万亿。

从住户中长期贷款，也就是房贷来看，1月份单月高达4783亿，而2009年全年仅1.7万亿。1个月相当于2009年的接近3成。

如此大规模的放水历史罕见，在过去放水的时候，的确房价均出现了明显上涨，但2016年市场基本面明显不一样，这种情况下，有8点你必须注意：

第一，信贷爆发井喷而M2相对平稳。

这说明信贷派生M2刚好弥补了外占流失的M2。1月央行外汇储备下降994.69亿美元。

在目前的国际环境中，外汇储备持续下调，这种情况下，信贷爆发的部分作用体现在补缺，而真正能够带来的放水作用将降低。

房企也纷纷赎回外债转而内地寻求信贷，比如合生创展拟提前赎回3亿美元2018年到期票据，这些都放大了信贷数据。

第二，对房地产的直接影响。

银行信贷可以说是影响房地产市场最关键的因素，在房地产发展的历史上可以看到，信贷收紧的年份房价一律下调，而信贷相对宽松的年份，房价则一路高涨。

这么多年的历史可以看到，房地产的价格上涨爆发，主要原因和信贷过量有明显的关系。

2015年来的这一轮房地产一二线城市复苏，最主要原因是信贷的宽松，从信贷额度可以明显看到这一点。

综合来看，这么多年房价上涨过快的年度，恰好都是货币政策最宽松的时候。

对于普通购房者来说，买房的时机选择可以说必须要看信贷的宽松程度，如果贷款难，折扣少，这种情况下购房的决策需要非常谨慎。

但值得关注的是，持续多年的货币超发，对房价的刺激影响越来越弱。如此天量的货币释放，也仅刺激了一二线城市，房地产的危险信号越来越大。

第三，会不会前松后紧?

1月金融数据飙升早有预期。央行在春节前的商业银行流动性座谈会上透露,1月上半月的信贷投放额度已经超过了1.7万亿,包括副行长易纲在内的多名央行官员对此表示不满,要求商业银行进行整改。

第四，房企海外融资收紧，国内信贷能否补位?

从2009年的信贷节奏可以看到，在上半年天量放水后，下半年明显萎缩，这也导致了整体市场的调整。

第五，信贷价格会不会继续大幅走低?

随着基准利率下调，实际贷款利率也逐步走低，连续降息效应显著。自2014年第四季度开启本轮降息周期以来，整体贷款及个人房贷的实际利率已经持续四个季度环比下降，个人房贷利率累计下降1.94个百分点至5.02%，处于近五年以来最低位，相当于同期贷款基准利率9.7折。

第六，靠发大水换来的市场分化。

M2增速最近一次是在2013年4月见顶，之后波动下行至2015年4月触底反弹。也就是说，本轮商品房成交复苏，伴随的是货币总量的快速增长。下一阶段，央行将保持适度流动性，实现货币信贷和社会融资规模合理增长，这为全国商品房成交量平稳增长奠定了重要基础。

第七，公积金政策会不会再放水?

从各个地区对比来看，住房公积金使用率高低水平依然参差不齐。对于使用率较低的城市，住建部要求2015年8月末住房公积金资金使用率低于85%的城市，提高公积金个人住房贷款实际额度。而对于使用率较高的城市，为避免出现公积金贷款断贷、轮号、摇号等问题，贷款贴息政策成为最及时可行的方法之一。例如，饱受公积金贷款额度不足困扰的广州10月起实施贷款贴息业务，遵循“先付后贴”的原则，但商业贷款利率超过国家基准贷款利率的部分不予以贴息。公积金贷款贴息业务还在浙江、重庆、苏州等地区都曾开展，对促进当地房地产市场消费起到了积极的作用。

第八，一二线上半年明显上涨，下半年风险增加。

就目前，对于具有13亿人口基础，且与改善生存质量有关的中国房地产行业而言，我们认为市场本质是虽然阶段性人口红利造成未来增速有回落，但庞大的需求基础和缺乏有效投资渠道的现实使得行业总量仍将保持高位。行业进入下半场，但距离断崖下跌为时尚早。以上特征就是所谓的“行业不死”。

但是，行业增速下行，市场进入总量分割期后，行业原有盈利模式、思维特点、公司治理、政策导向都会有变化。

2014年开始，房地产市场谈的最多的词是白银时代，2015年房地产市场谈的最多的词是去库存。

房地产经过十几年的发展，的确已经进入了新常态，这种新常态的出现其实是人口结构、流向，经济走势新周期，政策和金融大环境导致的不可逆新常态。

要注意：近十年市场跌宕起伏的经历告诉我们，越是“疯狂”的时候就越需要保持“清醒”头脑，越是“一片繁荣”的时候就越需要“居安思危”。抢占先机的总是“前瞻者”，处处被动的总是“跟随人”!