典型案例 二手房交易中该注意的几点

房东收了定金，却迟迟不愿意签正式转让合同，眼看着房价噌噌起来，买家把房东和中介一并告上法庭。9月27日，杭州拱墅区法院刚刚对这起纠纷进行调解。当日傍晚，杭州市政府出台房产新政：自28日起，提高二套房首付，暂停购房落户。

在这一波楼市上涨行情中，有一部分房东和买家在利益面前，丢了契约精神，导致纠纷。我们通过近段时间的几个典型案例，来看看这些纠纷和后果，以及二手房买卖中该注意的几点。

【案例一】

房东签了协议

至今未办房产证

城东某大型楼盘，一套三室两厅110平方米的带装修房产，9月20日，房东和买家以345万元的价格签订了居间协议。当时房客支付了10万元定金，约定一旦违约，赔偿双倍定金。因为房屋比较新，房东还未办出房产证，双方商定房东必须协助尽快办理房产证而后完成转让过户。

9月27日，新政出台。至今，房东还未办好房产证， 中介联系房东，房东不是在外地，就是“正在办证”。买家等不及跑去小区看，去物业拿钥匙时，物业说，真当烦死了，这套房子每天有好几拨人来看。中介询问其他同行，得知这套房产已经在别家挂单，价格也抬高到了380万元。

那么房东为什么没有直接违约呢?中介分析，因为一系列新政出台，限制投资客之后，楼市从疯狂趋于平稳，房东想再观望观望，但又不想失去已经落在“碗”里的下家。

现在违约通常发生在第一个环节上，拿了定金的房东动了跳单的念头。他会在房价上涨的空间和承担的违约赔偿之间做权衡， 如果仅仅是双倍返还定金，在动辄几十万的上涨空间里，房东往往只算利益，而彻底放弃了契约精神。

面对越来越多的“违约苗头”，中介开始迅速调整操作手法：第一，抬高定金。定金从一两万元上升到十万元。第二，抬高违约责任，比如某居间协议中有关违约这一块的示范条款是，如果违约，房东将退还定金，并赔偿总房价的10%。也就是将违约成本抬高到“总房价的10%”以上，防止房东任性跳单。

【案例二】

房东想把已经出租的房子

转出售

陈女士在下沙有一套房产，当时是作为投资，已经出租。这段时间，陈女士动了出售的念头，因为频繁看房严重影响生活，租客不同意,而有意向的买家，则担心买了房住不进去。这样一来，带租出售使得三方都陷入尴尬的境地。

陈钟律师：在房屋买卖中遇见出租是比较复杂的一件事。法律上有一句话叫“买卖不破租赁”，即在租赁关系存续期间，即便房东将房子出售给他人了，他人也不能要求租客退出房屋。所以，在房产交易中，我们都会强调房客先去调查一下房屋是否有租赁。

如果有出租，就是一个三方协商的问题。

如果租客坚持租住在此，那么房东要在总房价中扣除租赁的费用，比如，租约为一年，总共租金10万元，房屋出售时租期才过半，那么剩下半年的租金即5万元，可以在总房价中扣除,让利给买家。

如果要求租客搬出，那就算房东一方提前终止租赁合同，那么房东需要依据租赁合同的约定支付违约赔偿金。

【案例三】

房东收了定金

迟迟不签正式合同

我们再回过头看文章开头拱墅区法院的案子。这个纠纷倒并不是发生在这轮9月的房价上涨行情里。今年4月，买家小陈买下城西小和山板块的一套房产，当时签订了居间协议，双方约定买家支付给房东10万元定金，在居间协议签订65天之内完成房屋转让合同。但是面对上涨的房价，房东一拖再拖，直至违约。

小陈告了房东和中介公司，根据双方协议，房东违约要承担双倍定金的违约责任。此案最后是以调解结案：居间协议解除，房东支付给小陈18万元。

陈钟律师：对于购房者来说，首先要明确自己签订的到底是居间合同，还是正式的房屋转让合同。

目前大多数居间合同所约定的违约责任是双倍定金，也许并不足以“抵抗”房价高涨带来的利益。

而房屋转让合同里，尤其要关注违约责任条款，格式条款上书写的是违约金“最高不超过合同金额的()%”，这个()是由中介填写，也可以双方协商的，但是不能超过20%。其实，只要在总房价的10%以上，房东就会有所顾虑。

此外，购买二手房产时，除了上面讲到的租赁问题，还需要注意房屋质量，水电煤气、物业费的交割以及户口的迁移。最好能够将上述条件书面化写入合同。