房企可不是“华帝”，退房？谈何容易

国家去库存任务完成，房企补库存+降价卖房，下半年楼市还要生变?

2015年底中央经济工作会议提出“去库存”，随后，楼市去库存大战打响。热烈程度堪比如今的“人才大战”。这项国家任务进行得怎么样了呢?

7月16日，国家统计局发布的数据显示，截至6月末，商品房待售面积55083万平方米，比5月末减少927万平方米。其中，住宅待售面积减少642万平方米，办公楼待售面积减少47万平方米，商业营业用房待售面积减少168万平方米。

按照中原地产研究中心数据，2014年7月末，商品房待售面积55230万平方米，2018年6月市场库存为55083万平方米。库存数据已经跌至47个月最低。连续4年下调。整体看，全国性的去库存周期已经完成。

从趋势上看，三四线库存在继续减少，在一二线进入补库存后，三四线也开启库存短缺时代，当下除个别区域外，库存基本进入平稳时代。

而去库存周期基本完成的另一个信号，则来自近期传得沸沸扬扬的国开行总行收回棚改贷款权的新闻。这是一个具有转折意义的市场“暗号”，意即库存去得差不多了。

一位地产老总曾说，棚改货币化安置提出的背景是国家要积极进行去库存，现在去库存已差不多了，国开行及时收回审批权也说明了国家战略层面的一个及时调整，恰恰是精准调控!

但是，去库存任务只能说“基本完成”。因为根据国家统计局新闻发言人毛盛勇的表述，从70个大中城市的房价运行情况来看，房价总体比较平稳。但是房地产还存在一些结构性矛盾，一些边远地区、人口外流压力比较大的地区还有一些库存。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对和讯房产分析，对于库存来说，接下来县城去库存会继续，所以这类区域棚改方面的力度也会增大。当然对于补库存来说，至少有50%的城市是需要补库存的，尤其是部分地级市也需要加入到补库存的阶段。

在7月12日住建部召开的媒体吹风会上，住建部也明确表示“棚改不会停，但会因地制宜”，具体做法是，商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式;商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置。

一方面，国家去库存任务基本完成;另一方面，房企却在积极补库存中。根据国家统计局数据显示，2018年1-6月份，全国房地产开发投资55531亿元，同比名义增长9.7%。房地产开发企业土地购置面积11085万平方米，同比增长7.2%;土地成交价款5265亿元，增长20.3%，增速提高4.3个百分点。

从数据来看，百强房企在积极拿地。不过，百强房企拿地态度也有着微妙变化，从中也可以看出不同排位段房企怀揣的各自小心思。

根据克而瑞数据，上半年百强房企拿地力度同比减弱，2018年1-6月销售百强房企平均拿地销售比为0.45，相比2017年0.53仍有一定差距。分梯队看，TOP30的房企拿地销售比均较2017年有大幅下滑。仅销售排名在50以后的房企拿地依然相对积极，拿地销售比达到0.6，高于2017年的0.48。

大量中型房企拿地相对更为积极，显示出追求规模的紧迫感。

不过，在此过程中，房企仍面临资金压力。国家统计局的统计，1-6月份，房地产开发企业到位资金79287亿元，同比增长4.6%，增速比1-5月份回落0.5个百分点。其中，国内贷款12292亿元，下降7.9%;利用外资28亿元，下降73.1%;自筹资金25541亿元，增长9.7%;定金及预收款26123亿元，增长12.5%;个人按揭贷款11524亿元，下降4.0%。

易居企业集团首席执行官丁祖昱曾分析，2018年房企业压力明显会比2017年大，一方面来自不断上涨的销售压力，无论是前100强还是30强，销售规模基本上都在去年基础上有大幅提升。另一方面就是金融环境对于房企的限制，使得房企销售压力比较大。前十强今年上半年土地投资比去年有所下降，一定程度上反映了当前房企资金上的压力。而在消费者端，对按揭的限制、对利率的提升，都是影响房企资金回笼的重要因素，房企资金面压力较大。

在此背景下，下半年，房企以及房价的走势会是什么样的呢?数据或许能带给我们一些深思。

据克而瑞地产研究统计，对于目前已提出全年目标的房企，截至5月末，目标完成率普遍较低。其中，37家房企中仅有8家房企目标完成率高于40%。克而瑞分析，这意味着，下半年，在融资收紧、短期偿债压力增加的背景下，三四季度房企将加大推盘量以此来兑现现金流。

其实，还未到三四季度，房企的加大供货节奏就已迫不及待从6月开始。以房企首创置业为例，首创置业今年前六月销售360.7亿元，还不到800亿元销售目标的一半。但是销售高峰却出现在6月份，单月销售202.8亿元，同比大增262.1%。对此，首创置业新任总裁钟北辰告诉和讯房产，今年供货从6月份开始，重仓就在三四季度。

而根据国家统计局此次公布的数据，张大伟也指出，从月度数据看，6月单月，全国商品房销售面积超过2亿平米，销售额高达1.8万亿均刷新了年内最高纪录。

房企加大推盘量是下半年的其中一个走势，以价换量则是另一个信号。严跃进告诉和讯房产，从市场的表现看，下半年还是会有降价做法，这和资金面持续收紧的因素有关，本质上也是为了回笼资金，防范企业经营出现困难。后续销售上到了年底，或是随着年度销售目标完成，这个时候会出现一波涨价的现象。选择以价换量，通过降低预售价格加速项目入市，尽早抢收业绩以完成全年销售目标，也符合预期。

其实，这种降价现象在下半年一开始就有了风吹草动，某房企被曝出刚开盘的时候4万多，现在售价却腰斩价达到了2万多，引得购房者群起而攻之要求退房。

降价，是市场对开发商的一种倒逼行为，开发商也无奈。至于退款，这可不是世界杯期间的“华帝事件”，谈何容易?!