万科拿地记 既有前进速度也有谨慎步调

八月第一天，一场近百亿的土拍打响上海楼市第一枪，“大宗交易”的主角正是万科。

上午，徐汇区虹梅街道一宗商住办地拍卖出让，仅两轮竞价，万科间接附属公司上海鑫侨高置业有限公司以98.63亿元成功摘得地块，楼面价达2.76万元/平米，溢价0.13%。

据地块出让文件显示，该宗地土地面积为11.83万平米，合计117亩，由徐汇区虹梅街道5幅地块组成，又是一宗巨无霸地块。令人关注的是，该地块临近12号线及在建的15号线桂林公园站，周边布局有漕河泾开发区相关园区，区位条件优越。

不过，该地块的要求也较为严苛。

该地块所有商业部分要求自持不少于20年，办公部分的不低于50%的建筑面积亦需自持不少于20年;住宅部分更是要求按出让年限自持建筑面积不低于30%用于租赁住房，套数不低于550套。此外，该地块对于公共服务设施的配建要求同样严格，总计建筑面积不少于4.5万平米，用于体育文化养老设施建设。

在招商运营方面，地块要求引入至少一家经国家发改委、国家科技部等部委认定的国家级“企业技术中心”。同时，须在地块内引入两家及以上具有资质的众创空间运营机构，推进“品牌化、专业化、国际化”众创空间建设。

据悉，该地块此前吸引了26家开发商咨询。而正式竞拍当天，却仅两轮便速战速决，落入万科囊中，几乎以底价成交。

可以看出，该地块虽然身处黄金位置、体量大，但起拍底价高、自持比重高、租赁住房数量大、配建设施面积大以及招商需求高等硬性要求，还是给开发商的资金能力、开发能力带来一定挑战。

最后，还是万科将这一“硬骨头”啃下。此外，同一天，万科再以6.61亿元摘得石家庄藁城区地块，出让面积6.06万平米，溢价率9.2%。据此，万科在8月1日便阔绰出手，豪掷105.24亿元拿地补仓。

而回顾近半年，万科在拿地市场上绝对称得上是主角之一。

单单六月，万科斩获43 个新土地项目，其中39个为新增土地项目，4个为物流地产项目。拿地面积上，单月新增土地项目计容建筑面积达725 万平米，同比增长89.4%;拿地成本上，单月拿地总金额341 亿元，同比增长74.3%。

据此前万科披露数据，今年1-6月，万科新增土地项目权益建筑面积分别为115.5、276.1、95.2、221.24、183.2、465.8万平米。对比而言，前5月拿地权益建筑面积均处于低位，其中3月份更是不足100万平米。此外，前5月平均拿地项目仅17.6个，平均拿地支付权益价款98.04亿元。

很明显，从6月份起，万科在拿地上有着加速补仓的趋势。而最近的7月，万科在拿地上的动作同样不少。

其中，7月13日，在宁波三地长达9的竞拍中，万科掷30亿元夺得两宗。7月23日，万科以17.24亿元竞得大连体育新城板块居住用地;同天下午，万科再掷29.5亿元拿下上海青浦区徐泾北地块，楼面价3.3万元/平米。7月25日，经9个多370轮竞价后，万科以总价22.37亿元竞得浙江台州一宗商住地块，楼面价4786元/平方米，溢价率21.97%。

环顾今年万科在拿地市场的表现，无论在拿地金额、拿地数量以及拿地面积上交出的成绩单都非常亮眼，前三甲几乎毫无悬念。据统计，上半年万科拿地82幅，拿地总金额723亿元，拿地面积1351万平米。

然而，大象起舞，每个动作都值得被放在显微镜下剖析。在万科加速扩储之下，也可窥见其谨慎、低调的一面。

对行业的发展态度审慎已成为万科近年的表态风格。在2017年，万科曾多次表示须“审慎”，对房地产行业颇有悲观之意。

就拿地而言，早在2015年年初，万科董事长郁亮就提出“小股操盘”模式。这一合作开发模式特点在于房企以较低的持股比例进行项目开发，通过输出品牌、管理来实现运营，同时达到规模扩张。

具体来看，6月单月，万科权益建筑面积达465.8万平米，须支付权益价款221.57亿元，权益比例均为64%。而整个上半年，平均拿地权益比例未达2/3，3月份甚至仅47.34%。

以当日万科新增的徐汇区虹梅街道地块来看，该地块竞得人为万科间接附属公司上海鑫侨高置业有限公司，从股权结构中看，该公司由华鑫置业(集团)有限公司持股35%、南通万虹企业管理咨询有限公司持股33.3%、南通万茂企业管理咨询有限公司持股26.7%、上海徐汇土地储备有限公司持股5%。其中，南通万虹、南通万茂均由万科全资持有。

也就是说，该宗地块万科仅以持股60%持有，在总成交价98.63亿中支付权益价款为59.18亿元。

通过这一拿地模式，万科一边得以加速扩储，而另一边降低自身在项目中的权益比例，得以规避一定风险。

此外，从近日引起关注的万科与保利竞争拿地的大戏中，似乎也可看出这家房企的拿地抉择。7月24日，位于佛山千灯湖板块的巨无霸地块在万众期待中开拍。

有趣的是，在保利率先报出最高限价85.78亿元后，在最高限价确认环节，万科直接提交了不接受最高限制地价的确认书，直接“弃权”。于是，这场土拍中，在万科尚未有真正竞价动作下，保利便以85.78亿元的最高限价一举摘地。

可以看见，在万科“不提销售目标的”的奔跑中，对于扩储补仓这个赛道，万科既有前进速度，也有自己的谨慎步调。