从这份大数据报告，我窥见了未来房价走势

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2018年8月上海链家挂牌均价：56297元

2018年8月深圳链家挂牌均价：55481元

2018年8月北京链家挂牌均价：62761元

很显然，北上深三个一线城市的房价，都重重的落在了 5-6万的头上。因为是二手房交易，这样的价格很显然跟政府限价没有关系。

那么，为什么一线城市的房价会是5-6万元/㎡?因为在二手房的世界里，大部分的北上深家庭只还得起300万元的房贷。

以一套房500万元、平均首付4成、贷款年限20年计算，普通一线家庭大多贷款300万元，平均每月还款将近2万元。

而从收入的角度看，北上深的单人平均工资，也正是1万元。换算到两口之家，每个月2万左右的收入，刚好能够支付还款。

由此，从这方面看，300万的贷款，成了一线城市房价的一个“大顶”。正是因为大部分普通家庭的还款极限是300万元，所以一线城市的房价均价，基本在5-6万元的档次里徘徊。

而另一方面，房贷除了能反映城市房价之外，房贷本身还是一项事关居民阶层的数据。

“北京买房那些事儿”有篇文章就提到，贷款额度小于 100万，仅仅是上车。贷款额度超过500万，才是真正的高级白领或中产。

为什么这么说呢?一般而言，除去那些故意制造假流水炒房的人群，房贷额度的审批通过，其实反映了房贷申请人的资产和流水状况。能够申请到大额房贷的，一般肯定是资产质量较好、银行流水较优的富人。

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刚才我们从个人角度，阐释了房贷对于个人买房的一些影响。那么，对于城市的房价走势，我们又能从房贷的角度，看出哪些端倪呢?

我们知道，在最近几个月，地产行业已经从火爆的2015-2017，转向调控更加严厉的2018。例如近期盛传的厦门、上海、北京、成都这几个城市，房价大都量价齐跌，厦门传出崩盘的谣言;2016年之前各大城市出的，有很多至今尚未开盘，甚至尚未开工;2018年的土地市场，开始涌现流拍迹象，如北京、太原;棚改政策方面一度传出收回审批权限，导致地产股一度大跌......如此种种迹象，都似乎预示着中国各大城市的房地产市场，确实面临着不小的转型压力。

然而，贝壳研究院最近出了一份报告显示，2017年中国的常住人口城镇化率仅58.52%，距离70%的目标还有12个点，预计释放1.8亿人到城镇，考虑人均36平的住房需求，将带来65亿方的刚需。

▲要实现小康、实现现代化的三大目国目前大约只有58%左右。房地产市场的未来根本不用担心。

也就是说，虽然中国城市化非常迅速，但还远未达到发达国家水平。随着人口继续往一二线城市冲，一二线城市将作为将作为未来吸纳和承接人口和人才的主战场。

此外，据任志强先生爆料说，中国城镇约有3亿个家庭户口，以此计算住房面积，是够的。但任志强表示，这个算法忽视了大量未分户的独居户，包括老年人口和成年独居子女。据统计，这两类人独居人口已经超过了7500万。

独居人口和我们此前提过的家庭小型化趋势是一致的。经济越发达，独居的比例越高，西方发达国家早已如此。从大家庭到独居，住房的需求一定是不断增加的，它能在很大程度上对冲人口老龄化带来的住房过剩问题。

由此，房价在未来大概率还要上涨。

只是 ，上涨的时间临界点和地理临界点，又在哪里呢?

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从个人收入角度看，只有当居民收入水平上涨，中国城市房地产的房价才会水涨船高。

而根据贝壳研究院的数据，虽然中国城镇和农村人口的收入都在增加，但城镇人口，特别是位于财富顶端TOP10%的人的收入增长更为迅速。

▲据贝壳研究院数据国的0.48，远超欧盟0.3的平均水平。

在当前一二线城市限购的条件下，基尼系数高企、top10与last50之间的差距扩大，意味着一二线顶级物业价格可能大幅上涨。相应的，二三线城市的普通物业，则因收入上涨继续保持细微的上浮。

而从房贷政策来看，收入增长，对于房价走势的影响几乎可以忽略不计，因为中国楼市是政策市，中国楼市的涨势，主要是房贷利率的涨跌完成的。

▲以北京为例，房贷利率的变化对于市场起到了关键的助推作用，单独的行政措施不及房贷政策调整。2013年二季度，北京开始认房认贷，到了年底信贷紧张，房价累计下跌12%;2014年9月开启贷清不认房，随后信贷明显放松，16年末房价同比上涨55%;2017年3月开启认房认贷，并伴随房贷利率逐步上浮，房价累计下跌14.3%。

那么，房贷利率的涨跌，具体是如何影响房价的?

还是以北京为例，对于首套购房者而言，以300万贷款计算，贷款25年，以等额本息方式还款，与2017年3月相比，2018年5月贷款约多还38.6万，贷款成本上升，导致套均总价和面积减少，房屋单价也开始降低。

所以，从这方面看，未来判断房价信号是否上涨，就要看房贷利率的调节。房贷利率低，房价自然就涨。

值得注意的是，目前中国的房贷利率平均上浮15～20%，也就是5.88%，相对于 其他贷款来说 ，利率其实并不算高 。从这方面看，只要利率水平稍微下降一点 ，中国房地产市场由于 城市化和单独分户的支撑，很有可能会再度红火。房贷利率将会是中国房地产的指路明灯。

那么，中国楼市的地理临界点，又会是哪里呢?

据贝壳研究院报告，以深圳东莞佛山中山为主的珠三角，流动人口居于全国之冠。

流动人口相当于城市的活水，流动人口多，城市落户的人口也就多，城市上涨的压力也就更大。在这方面，深圳仍然是全国最拔尖的城市。

而从城市建成区面积看，深圳建成区面积已经达到市区面积的45%，居于全国第一水平。深圳无地可拍，未来只能依靠旧改供地。

因此，从这方面看，我觉得下一次楼市的起点，仍然可能是深圳楼市。

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除了对房贷对楼市的影响做出分析之外，贝壳研究院的这份报告，还有一些非常有意思的数据。

▲例如，根据贝壳研究院的报告，除了廊坊(燕郊)楼市大跌之外，上海、北京、天津楼市也大多跌了5-8%左右;然而，其他的城市显然没有得到控制，以重庆、杭州、成都为主的强二线城市，2018年涨幅惊人。

▲而对于三四线城市，成交疲态已经显现。前4月40个大中城市中，三线城市商品住宅累计成交同比下滑6.2%。鉴于三四线城市还有大量的企业购地开发，这样的销售状况，预示着三四线城市将再度面临库存风险。

▲从灯光数据看，淮河以北的北方虽然星星点点，但却缺少超大型城市群落。长三角和珠三角区域，灯光靓丽，这里才是未来的中国之城。