房租上涨，谁在说谎？

近两个月，以北京为代表的一线城市房租大涨的报道，持续敲击着租客们脆弱的神经。和住房买卖相比，租房属于功能消费，更带有福利属性。在房价居高不下的一线城市，租得起，是城市居民最后的居住保障。

为客观反应全国及北京的房租走势，对近期房租上涨的归因做出合理推断，艾普大数据对租赁市场的相关数据进行了系统整理，希望人们能从中窥见房租上涨的真相。

一线城市房租全面上涨

北京租金连涨超19个月

据媒体报道，过去一年，在全国一二线城市中，有13个城市房租涨幅超过20%。来自中国房地产测评中心的数据显示，2018年7月全国四个一线城市租赁价格指数环比全线上涨，深圳、北京的租赁价格指数同比上涨态势已持续了超过19个月。

中国指数研究院发布的数据显示，7月北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、重庆、南京、杭州和成都十大城市租金环比均有所上涨，其中以北京、上海、深圳的租金涨幅最猛。

尽管在媒体报道中，各大机构租金数据打架的情况时有发生，但这种打架主要集中在房租同比、环比涨幅的统计口径和城市排名，2018年一线城市租金上涨，各方是可以达成共识的。

7月全国主要城市租金情况

从同比来看，在2015年之前，北京租赁市场的价格较为平稳。从2016年开始，伴随着房价的暴涨，租金也开始进入快速上升通道，保持着年均13%的增速。

2013-2018年北京租金指数走势

数据来源：贝壳研究院

从环比来看，有机构数据显示，7月北京、上海、深圳三个城市涨幅分别为2.4%、2.1%和3.1%，看起来似乎并不高，但实际感受可能有所不同。

2018年7月北京各城区租赁量价表现一览

数据来源：贝壳研究院

溢价分布呈“微笑曲线”

房租上涨成因复杂

北京租金上涨，其实在2017年已初见端倪。云房数据研究中心选取2017下半年北京190个片区所有普宅整租案列进行计算，发现租金溢价率分布呈现出两端低、中间高的“微笑曲线”。片区溢价率高，意味着片区内部的租金跨度大，小区及房源品质带来的租金溢价高，租赁市场的溢价操作空间也更充分。

北京片区租金溢价率分布图

(片区溢价率=片区普宅整租租金前10%的均价/片区普宅整租租金中位数-1)

数据来源：云房数据研究中心

从位置分布来看，高溢价的片区主要集中在国贸、金融街、西二旗、望京等高收入人群工作片区，他们是高溢价品质房的主力承租者。

北京TOP50溢价片区分布图

图片来源：云房数据研究中心

北京租赁市场价格上涨，成因较为复杂。总体而言，供不应求是主要原因。据统计，北京租赁人口约800万人，目前在租房源约350万间，租赁缺口在400万间以上。

贝壳研究院数据显示，2017年11月之前，北京新增挂牌房源量长期维持在月均3万套以上的水平，西红门大火之后，在群租房、N+1整改的影响下，新增房源量不断缩减，最低时月新增房源甚至不足两万套。供应收紧直接导致客房比居高不下，一套房经常是2-3个人抢。

北京链家租赁新增挂牌房源量及新增客房比

房源供应的结构，也在发生变化。2017年年末开始，外围城区不符合居住要求的违规建筑、群租房等被清理，需求向内城转移。此后半年多时间，中心城六区租赁成交占比长期维持高位，而中心城区租赁物业单价较高，自然会带动全市平均租金的上涨。

北京城六区租赁成交占比

数据来源：贝壳研究院

我爱我家数据显示，2018上半年，90后客群占比已突破30%。随着更多的90后步入社会，这一占比有望进一步扩大。毕业季、求职季、开学季叠加，北京住房租赁市场季节性需求猛增，租金也随之水涨船高。

北京租客年龄结构半年走势图

“房子永远是昨天租的便宜”。据统计，2018上半年北京租客的租期分布，有79%集中在1年，租期在一年以上的不足10%。租房合同到期，续签和换房时房租上涨在所难免。

2018上半年北京租客租期分布

数据来源：我爱我家地产研究院

长租公寓，

是涨价帮凶还是替罪羔羊?

这一轮租金上涨的论战，把长租公寓推到了风口浪尖，也让隐藏在租赁市场背后的资本从“幕后”走向“台前”。一种观点认为长租公寓高价抢房，哄抬租金罪无可赦;另一种观点则认为，长租公寓市场份额有限，还不足以左右市场定价。

有观点认为，目前房屋租赁市场基本格局是“4411”，即40%通过中介交易、40%通过二房东交易、10%业主直租，10%是品牌公寓。具体到北京，长租公寓的市占率有多少?不久前自如CEO熊林对外发声，表明自如在北京单个城市的市占率不超8%。而中原地产首席分析师张大伟则认为，在北京市场局部区域，分散式长租公寓市占率可以高达40%。

从运营模式来看，长租公寓可分为“集中式”和“分布式”两种。集中式公寓，是指租赁平台拿下整栋或整栋中的几层，统一进行改造后出租的一种模式。分散式公寓就是在小区里分散拿下个人房东的房源，对房间进行装修装配后，以公寓品牌对外出租。

从位置分布来看，集中式公寓大多集中在五环以内，并呈现出东多西少的分布趋势，分散式公寓房源获取更倾向沿地铁拿房，多数品牌比较注重区域性。

北京长租公寓分布图

图片来源：北京云房数据研究中心

从价格分布来看，长租公寓的租金普遍高于普通住宅。租金低于100元/㎡/月的仅占13%，主流价格区间是100-200元/㎡/月，还有约1/4的房源租金在200元/㎡/月以上。

北京长租公寓价格段占比

数据来源：云房数据研究中心

从溢价情况来看，集中式公寓要普遍高于分散式长租公寓。集中式公寓中溢价率最高的是龙湖旗下的冠寓，溢价可达220%，而分散式公寓中溢价排名第一的大象公寓，溢价仅59.63%。

北京分散式公寓溢价情况

北京集中式公寓溢价情况

数据来源：云房数据研究中心

公开数据显示，链家自如拥有房屋40万间，8栋自如寓，超过100万租客;蛋壳公寓布局北上广深等8地，管理超过17万间公寓;我爱我家旗下相寓拥有27万套在管房源。目前长租公寓的体量还不足以左右租房市场的价格，但在长租公寓规模不断扩大，租赁市场格局由“4411”向“541”格局演进的过程中，如何避免租金只进不退、只涨不跌的“棘轮效应”，值得探究。