恒大发动13万员工卖房，楼市要凉凉？

最近关于楼市凉凉的新闻突然增多了，从土地流拍，到各大房企的债务危机。

委婉的媒体说房价是“进入了下行通道”;夸张的基本是暗示崩盘前夕，不断有北京、深圳、厦门、广州等楼市凉凉的新闻和分析文章。

近日，又有恒大发动13万员工卖房的新闻，似乎房地产行业已经十分困难了。

有趣的是，在同一天，广东共有产权房试点新政策开始征求意见，其中一大亮点是购买10年后可转为商品房!

楼市到底吹的什么风?

01

从摇号买房到邀请买房

如果不去售楼部或中介询价，恐怕也是早就信了房价大跌，楼市凉凉的言论了。

房价降了的情况有没有，当然存在!从公开的数据来看，降价的地方还不少。

不过你要真想去自己理想的城市或地段买套降价的房子，这样的对话恐怕就再熟悉不过了：

“我想买套降价的房子”，“卖完了”。

不可否认的是，经过了2015-2016年的去库存，再从2017年以来的“史上最严调控”，不管是刚需，还是投资客，这几年买房的人确实很多。

尤其是今年上半年，各地的楼市调控升级加“抢人大战”，千奇百怪的抢房现象都冒出来了。

从倒卖摇号，到五百万买房只能找个角落蹲一下，再到千万富翁排队淋雨抢房，除了让各大房企交出了超级漂亮的半年报，再就是各地库存告急了。此前，蜜姐也写文章分析过库存告急，大家不用慌，以及如果投资了该有何应对策略。(《库存基本结束，三四五六线的房子该套现了?》)

如果说现在楼市有何新动向特别值得关注，蜜姐认为首先倒不是房价降了多少(下文会告诉你为什么)，而是买房的人现在少了很多，你选择看房的时间比上半年充裕了很多。

要知道，截至今年6月末，我国26家A股上市银行，涉房贷款余额合计25.92万亿元，个人房贷增量在零售贷款中占比接近62%，比去年同期还要高出约12个百分点，房贷增量在总贷款增量中的占比约30%。

上半年新增买房的人有多少，从个人房贷的增量上可见一斑。

上半年处于万人抢房的癫狂状态，销售人员的态度一般是这样的：“全款还是按揭?”“首付你能给多少?”“你先准备XX万云的资产证明来登记吧”; “摇号的时间，注意看我的朋友圈，登记的人太多，我不可能每个人发信息”……

最近，却是情况有变了。“之前摇号中了的人，有些人没买，姐，你要不要过来看看，今天就可以抢购。”“我们9月份开盘的还有名额，你看什么时候方便过来看看吧。”

这对刚需族来说，这是好消息，可以好好去看看地段、小区环境、户型等了。

要知道上半年，大家看重的是抢到一个购房名额，小区环境、户型、样板间什么都不顾上，甚至都看不到，只能看到一个沙盘和户型图，就开抢。

02

房价崩盘还是理性回归?

接下来说，为什么房价目前不是楼市动向当中最关键的因素。

今年上半年万人摇号的盛况下，房价涨幅有多大，大家都是深有体会。

房子有投资属性，尤其是我国房改二十年以来，尽管中间有过几次房价回落，但大趋势却是一直上涨。

以至于每次都是房价越涨，大家越是抢着买房。跟炒股的情形是不是很像?

房价上涨的时候，一平米从上千元到上万元的往上跑。而降价呢，整体上却基本跟挤牙膏似的，从十几块到几十块一平米地回落。

目前，楼市的转向，不在于房价暴跌，你到市场上询价，就会发现房价暴跌的真没几个地方，小幅回落或者二手房阴跌是存在的。

但在蜜姐看来，这不仅不需要恐慌，反而是好事儿。

房价是在逐渐回归理性。

你只要对比下自己所在城市2015—2018年的房价上涨幅度，就能理解，为啥说是理性回归。

三年大家的收入增加了多少?而房价呢，有的地方是一倍、二倍甚至三倍的上涨，还一房难求。

至于房价腰斩、崩盘这类说法，都没有听的必要，有时间可以咨询下中介你家附近的房价就很清楚了。

对于刚需来说，今年“金九银十”房企全员卖房是好事儿，有更多选择余地。不着急的，可以一直选到年底。

但总体来说，刚需还是需要抓紧上车。

因为需要特别注意的是，调控再升级，买房的门槛和成本有所上升。

比如8月，四川省的调控政策再升级，四川省甘孜州、阿坝州、凉山州(除西昌市)初次购买普通自住房的居民家庭，最低首付款比例为25%;四川省其他地区初次购买普通自住房的居民家庭，最低首付款比例为30%。全省二套房首付比例不低于50% ，天府新区不低于70%。

除了首付比例的提高，还有就是房贷利率的上浮，这对刚需来说，是不得不算的账。

“房贷100万贷30年利息多还16.5万—22万”这类新闻相信大家最近听了不少。

想投资买房的朋友，劝大家暂时还是不要凑热闹了。

虽说，手握现金要面临通货膨胀，但房产税在加快出台，各地在加大保障性住房和租赁性住房的供给，短期内买了房未必就比拿着现金安全，可能还得面临2-5年不等的限售期。

尤其是因为去库存才火起来的三四五六线城市的房子，过去的刚需没那么多，以后的接盘大侠未必那么好找。