烟台房价未来走向如何？

这是最好的时代，也是最坏的时代；

这是一个光明的季节，也是一个黑暗的季节。

                ——狄更斯《双城记》

2018年8月15日，楼上王阿姨像无数个往常一样，早上6点就起床，切菜、做饭。这几年来，她家的案板声和我的闹钟声音总是同时响起。隔壁陈叔叔7点半出门，像昨天一样叮嘱孩子检查水壶和课本，催促着他动作快一些，他8点就要上班，1个先送孩子再去公司，时间略紧张。生活的一切都在有序的进行着。直到上午9点30分，国家统计局公布了7月份70城房价数据，打破了烟台宁静的天空。

数据显示，7月份烟台房价环比上涨2.9%，涨幅居全国第三。

6月份需要花100万买的房子，7月份要花102.9万，短短30天涨了近3万，平均一天涨1000。

晚上在楼道门口遇到王阿姨和她说了这事，王阿姨开心的脸上立刻眉头紧锁，嘴里念叨着：3万块，我要多干5个月啊！王阿姨和叔叔都是普通职工，工资每个月省吃俭用能剩下6000。儿子刚毕业，是买房的刚需。自计划攒钱买房开始，她心里就一直在默数着，距离首付还差多少个月的工资。一年多过去了，这个数字从15个月，涨到了25个月。记得2017年初她对我说，只要自己多干一点活，就一定能给儿子买上房子。虽然辛苦，但满脸是开心和希望。

然而房价的不断上涨，让王大妈对人生越来越怀疑，2018年后她几乎每次看到我都会问：怎么越干活越买不起房呢？

快速上涨的房价，在不断的冲击着几千年来烟台人勤恳踏实工作、靠双手创造生活的基础信念。

贝壳成交数据显示，2015年，莱山区的万光府前花园二手房成交单价在6500左右，2019年4月份价格已经上涨到13000多。如果你在2015年花50万买了房子，那么恭喜你，2019年你的财富已经上涨到100万，3年时间躺着赚50万，这样的工作，在烟台很难找到，但房子做到了。

已经活了40多年的王阿姨一直不明白，为什么那些借钱买房的人，会比一个每天早出晚归勤劳的工人赚钱多好多。

01

2015年底开始，烟台的房价闷声上涨。

9月，房天下官网文章称：截止2018年8月，烟台房价已经连续上涨33个月。时间之久在中国房产历史上极为罕见。

2018年9月13日，烟台市人民政府办公室印发《关于规范房地产市场秩序促进房地产市场平稳健康发展的意见》，从九点提出要求，包括防、限价、禁捂盘、禁撤网签等。烟台的市场这才慢慢稳了下来。

大涨过后的烟台，市场表面看来平静如水，但深处一直暗流涌动。

2019年4月，新城控股首次进入烟台就掀起一阵风浪，经过高达1115轮的竞拍厮杀，最终以4.7亿元的总价格摘得机场路附近地块，溢价率123%，地块成交楼面价7705元/平方米。

而此时周边开盘的项目售价仅有12000元/平方米。按照这个楼面价计算，新城必赔无疑，除非房价再度上涨。

那么，烟台房价在稳定了半年过后，会以这块地为契机再次起飞吗？

02

判断房产市场趋势有两个最为重要的指标：成交价、成交量。

这个两个指标的变化相互影响，同时遵循一个铁律：先变化的那个一定是成交量，由量变带动价变。

1、在某些原因下（或利率下调、或首付比例降低）催生成交量上涨。

2、市场话题火热，同时成交量的上涨导致供应紧缺，供不应求下房价上涨。

3、房价的上涨会进一步刺激购房者的神经，更多的人或因恐慌或想炒作，涌入市场，造成成交量的再度上涨。

4、如此循环往复，直到房价高到人们承受不住，入场人数减少。

5、成交量涨速放缓，而后减少。市场进入到了另外一种状态——负面循环。

6、成交量下跌，市场入冬，供大于求，开发商为了尽快收回现金开始降价促销

7、房价下跌对于经济的影响不可估量，因此政府一定会用政策来稳住房价，即所谓的”横盘“，至此，市场稳住了。

自2015年底到2018年底，烟台市场依次走过了流程的1、2、3、4、5。

2019年4月，腾策公布烟台2019一季度市场报告，报告显示：新房成交面积72.7万平方米，是2018年一季度（131.2万平方米）的55.4%。

也就是说2019年一季度的新房成交量仅仅是2018年一季度的一半，成交量遭遇了严重的”腰斩“。

2019年4月，价格一向坚挺的莱山区，万科翡翠大道9.48折促销，恒大宣布全国住宅项目继续9折优惠，其他房企活动更是五花八门层出不穷。

成交量下跌，开发商促销，市场很明显进入第6阶段，市场开始入冬。

何况2018年4季度新房供应量236.8万平方米，成交仅为139.8万平方米，说明有97万平方米的房子上市待售。

按照平均一套房子100平米来计算，那就意味着有足足1万套房子在2018年4季度上市却无人购买。

有那么多的房子上市，你还害怕买不到房子吗？你还害怕房价会上涨吗？     

03

受过2017年房价高涨刺激的人，对房价上涨都会过于敏感和激动。

2019年3月份，北京、深圳、苏州等热点城市迎来一股小阳春，加上菏泽取消限售等利好因素叠加，很多人解读市场：烟台的下一轮上涨即将开启。

然而只需要细究一下就会发现，这样的判断根本站不住脚。

北京、深圳、苏州等城市2017年在严厉的调控下房价下跌，其中北京二手房价下跌20%，深圳房价连续十几个月下跌。

限购、限贷等政策严重的抑制了这些城市正常的买房需求，而市场在适应新的调控环境下，着急买房的刚需终于出手了。

毕竟房价可以等， 但丈母娘和孩子不让你等。

反观烟台，2018年9月出台的调控政策着重强调了整顿市场秩序，既没有限购也没有限贷。

市场需求并未受到政策抑制，又哪来的购房需求集中释放呢？

还有更重要的一点在于，烟台房价上涨最大的动力，熄火了。

04

过去2年，烟台房产市场最火的莫过于棚改。

2017年7月20日大众日报发表题为”新建棚改项目全部货币化安置“的报道，文章称：2017年，山东省下达烟台的棚户区改造任务为开工27770套，基本建成15857套。

其中莱山区新启动的棚改项目将100%货币化安置，预计全年烟台货币化安置率将高达84.92%。      

棚改货币化安置，即为拆迁给钱。

拿到补偿款的拆迁户，就像闸门大开后的洪水般涌入房产市场，瞬间众多楼盘被一扫而空。

2017年9月7日，烟台旅游圈更是以”烟台2018年“拆迁计划”公布， 又一大批土豪即将诞生“的标题对该计划进行报道。

在烟台，最大的土豪团队是棚改拆迁户。

据诸葛找房公布数据显示，自2015年棚改力度加强以来，新房成交量便节节攀升。

2015年烟台全年新房销售套数仅为36659套，2016年为48282套，同比上涨31.71%。

到了2017年，烟台全年新房销售套数就猛增到71396套，同比上涨47.87%，比2015年整整多出一倍。

烟台市场就这么疯了。

我们假设每拆一套房子拆迁户只买一套房子来计算，2017年棚改27770套，占全年新房销售套数的38.8%，这一比例到了2018年为54.06%，拆迁户成为绝对的购房主力。

棚改对于销售市场的贡献如此之重，可以说明两个问题：

1、烟台上一轮的成交量上涨，棚改货币化比例的大幅提升是最主要因素。

2、一旦棚改出现收缩，市场必将被打回原形。

2019年2月1日，烟台市住房和城乡建设局在网上民生网站回复到，2019仅开发区、龙口市上报的2019年棚改计划通过了省级审核，共计3607套，其中开发区2007套，龙口市1600套。

2019年棚改计划仅为2018年的10.5%。

而且2019年棚改力争全部完成，2019年以后，棚改将从烟台历史舞台上退出。

失去了棚改的烟台房产市场，恐怕要在第6、7阶段徘徊很长一段时间，或许是1年，也或许是2年。总之，市场已经全面进入横盘，而未来，也将继续横盘。

如果你结婚着急买房，选好自己心仪的楼盘可以适时出手，但也要有可能小幅降价的心理准备，不同楼盘市场抗跌能力相差较大。如果你要投资，那可真是到了考验投资眼光的时刻了。