房产融资全面收紧 开发商面临偿债大考

今年上半年，房企经历了过山车般的狂欢与静默。在融资热潮不减、全国50个大城市合计卖地2.15万亿元后，扑灭市场躁动火焰的严监管随之而来。

7月12日，国家发改委发布《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》（下称《通知》），明确要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，房企外债发行融资渠道被进一步收紧。

不仅如此，5月份以来，房地产信托、银行、境内外发债、ABS等融资渠道纷纷受限。在以稳为准、防控金融风险主基调下，此轮调控直指房地产融资端，多维度收紧开发商“钱袋子”，防止过多资金流入房地产市场。

但对于仍在集中偿债期的房企来说，涉房融资全面收紧无异于大考。特别是自身流动性欠佳、销售和融资端全面承压的房企，在不可控因素作用下，下半年降价出货以稳定现金流将是大概率事件。

融资监管组合拳

上半年拿地高潮过后，年内最严融资监管如期而至。房地产项目增量过大的信托公司被约谈、发改委约束房企海外发债……一系列监管组合拳下，房企融资渠道被全面收紧。习惯“左手融资，右手拿地”的房企正步入新一轮降温与阵痛期。

根据发改委7月12日《通知》要求，房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。同时，房企制订发行外债总体计划，要统筹考虑汇率、利率、币种及企业资产负债结构等因素；灵活运用金融产品，优化债务结构，防控外债风险。

海外发债被“阻击”，缘于房企迫于国内融资环境收紧，不惜高成本发力海外。Wind统计显示，2019年以来，房企计划发行海外债数量已达104只，计划发行规模384.47亿美元，数量、规模均创同期历史新高，且已接近2017年全年规模。

市场消息称，目前个别房企在境内发债也受到限制，仅允许借新还旧以避免流动性危机。其中，有5家房企已被明确严禁新增发行债券，但允许借新还旧；还有15家房企，则被警示发债风险，要求控制额度。

实际上，此次地产融资全面收紧，自5月17日，银保监会发布《中国银保监会关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》(下称“23号文”)开始，明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。

银保监会出手调控背后，是房企密集融资、在土地市场频掀高潮。中原地产数据显示，上半年土地出让规模持续高位运行，全国50个大城市合计卖地2.15万亿元，同比增长15.9%。分季度看，一季度整体低迷，二季度全面复苏。

土拍活跃引发房价上涨预期，增加市场不稳定因素，与“房住不炒”定位和“稳地价、稳房价、稳预期”调控目标不符，与防范化解重大风险的要求不符。因此，在部分城市调控土地出让环节之余，房企拿地资金源头再被收紧。

上半年充当房企拿地后盾的地产信托首被阻击。23号文作用下，信托贷款余额在经历3、4月份的短暂反弹后，于5月份明显回落。紧接着，市场消息称一些拿地激进、制造的企业已被纳入监管，企业的债券与ABS（资产抵押证券）被暂停发行。

行至7月初，针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，银保监会开展了约谈警示。要求其严格落实“房住不炒”的总要求，严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求。

房企压力骤升

对于面临偿债高峰期的房企来说，资金面的收紧更无异于“雪上加霜”。

Wind数据显示，2019年房企国内债到期数量508只，总偿还量5303.02亿元，偿还规模同比增加28.88％。海外债方面，2019年房企海外债到期数量66只，到期规模237.57亿美元，到期规模同比增加30.91%。

目前，房企常见融资模式分别是：私募基金、信托、开发贷，可有效帮助房企拿地建设，降低自有资金的占用情况。但融资环境趋紧后，上述几种融资模式受到极大影响。另一边，销售回笼是房企优质、风险低的融资方式，提前回笼的资金可以用于工程建设，缓解自有资金压力。

但据统计局数据，1~6月份，全国商品房销售额70698亿元，增长5.6%，增速回落0.5个百分点；商品房销售面积75786万平方米，同比下降1.8%，降幅比1~5月份扩大0.2个百分点。销售压力下，再次拉紧房企紧绷的资金链。

然而具体到单个企业，生存处境的分化异常显著。从去年开始，一些上市房企相继传出资金链紧绷，更有一些中小房企则直接出现债务违约。而实际上，在融资环境趋紧时，泰禾此类流动性欠佳的房企不确定因素更多。

毫无疑问的是，生存承压，下半年房企投资拿地会趋向谨慎。华泰证券分析称，融资环境边际收紧对房企短期现金流影响有限，更多影响在于未来再投入的预期，拿地力度可能减弱。预计下半年房地产投资增速会有所回落，土地市场热度降温。