中小房企进退维谷 高息求生无疑是饮鸩止渴

　　今年以来，房企的加快离场让市场着实捏了一把汗。
　　截至7月24日，人民法院公告网显示，全国共有274家房地产企业宣告破产清算。这并不是一个小数目，相比去年一年破产458家，今年房企破产速度明显加快。光在7月，破产的房企就有38家，而同月破产的商业类企业只有12家，电商类则只有1家。

　　政策紧逼
　　房企破产的本因是房屋销售不好、拿地机会不多。这一切又与政策的不断收紧息息相关。
　　2018年，房企融资收紧政策还主要针对国内发债渠道，而到了2019年，监管层已将防控房地产金融风险的领域延伸至了信托、海外融资等。
　　中原地产研究中心统计数据显示，2019年是房地产政策最密集的年份。上半年，全国房地产调控政策高达251次，相比2018年上半年房地产的192次调控，同比上涨了31%。其中，上月单月，全国房地产调控政策次数高达46次，超过了5月份的41次。值得关注的是，在本轮调控政策中，房地产金融风险被频繁提及。
　　具体来看，5月，银保监会发布通知表示，银行、信托必须严格执行房地产宏观调控政策；6月，银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛上表示，要防止房地产企业融资过度挤占银行信贷资源；7月，监管层连续2次针对房地产信托及美元债发布政策。同时，针对部分信托公司房地产信托业务增速过快、增量过大的情况，银保监会对中融信托、中航信托、江苏省国际信托、万向信托、兴业信托等十家信托公司开展了约谈警示，并提出五点要求：一是要求这些信托公司增强大局意识，严格落实“房住不炒”的总要求，严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求；二是要求提高风险管控水平，确保业务规模及复杂程度与自身资本实力、资产管理水平、风险防控能力相匹配；三是要求提高合规意识，加强合规建设，确保房地产信托业务稳健发展；四是要求控制业务增速，将房地产信托业务增量和增速控制在合理水平；五是要求提升受托管理能力，积极优化房地产信托服务方式，为房地产企业提供专业化、特色化金融服务。
　　约谈后不久市场便传出消息，光大信托发布紧急通知称，截至当日12点，暂停所有房地产类项目募集（包括直销和代销），12点后已募集的此类项目全部退款。随后又有消息称，国投泰康信托也暂停了此类项目，已经打款的项目全部退款，暂停预登记，房地产类信托项目全部暂停。
　　高力国际华东区近日发布的中国商业地产投资市场研究报告就指出，能够轻易获得融资或再融资的日子已经结束，因此，投资者需要多元化的融资手段以确保未来所需资金和降低融资成本。
　　房企窘境
　　人民法院公告网上最新的一则房企破产文书日期为7月26日，申请人肖帅因江西怡和源房地产开发有限公司逾期不能偿还其到期债权而申请重整。而在两天前，上海（楼盘）浦光房地产经营公司也申请上海宇光房地产开发经营有限公司强制清算。上海宇光房地产成立于1999年，注册资本为500万元。同一天公布破产文书的还有来自河北邯郸（楼盘）的金梧桐房地产开发有限公司，注册资本3000万元，成立于2007年。它是继融通、华星房地产之后，2019年第三家破产重整的邯郸本地房企。
　　可以说，几乎每天都有中小房企公告破产。
　　在当前房企动辄百亿千亿体量的大环境下，上述三家房企的规模并不起眼。但实际上，除了这些不知名的中小房企被淘汰，全国五百强银亿集团 、新光集团、五洲国际、中弘股份 、华业资本等知名大房企也难逃厄运。
　　6月，ST银亿（000981.SZ）发布公告宣布，银亿集团、银亿控股已向浙江省宁波（楼盘）市中级人民法院申请破产重整。银亿集团称，2019年以来，银亿集团、银亿控股持续面临流动性危机，虽竭力制定相关方案、通过多种途径化解债务风险，但仍不能彻底摆脱其流动性危机。银亿集团创始人熊续强在2018年的胡润百富榜上以295亿元的身家排名第95位，曾有宁波首富之称。
　　五洲国际控股有限公司在7月18日晚间发布公告称，公司将以3610万的总代价出售杭州（楼盘）一个商业综合体，卖方为义乌市恒风路桥有限公司。其中，出售该物业所得的现金将用于偿还杭州银行发放的银行贷款以取得解除该物业的抵押。完成出售事项后，五洲国际估计将亏损1495万元，亏损金额由估值4933万元减去净收入3438万元（扣除资本收益税后）得来。
　　事实上，这些案例只是房地产行业的一个缩影。有数据显示，1—6月份，房地产开发企业到位资金84966亿元，同比增长7.2%，增速比1—5月份回落0.4个百分点。不可否认，随着持续高压的房地产调控持续，市场的残酷正逐渐显现。
　　融资拓新
　　在融资渠道不断受到挤压收紧的状况之下，开发商“找钱”的渠道越来越少，所以开拓多元化融资渠道成为重中之重。第三方数据显示，今年上半年房地产ABS发行金额约1300亿元，较去年同期增长超过四成。
　　7月16日，龙湖集团控股有限公司发布公告表示，获中国证监会核准拟在中国公开发行2019年住房租赁专项公司债券（第一期），发行规模不超过50亿元；7月17日，全国首单租赁住房ABN——上海世博土地控股有限公司2019年度第一期资产支持票据成功发行。
　　显然，在房地产行业去杠杆的背景下，一系列房企发债遭遇中止，于是精明的开发商们纷纷将住房租赁作为了全新的融资捷径。对此，世邦魏理仕研究部中国区主管谢晨对《东地产财经周刊》表示：“住房租赁专项公司债券和住房租赁ABN都是近两年政府通过金融手段支持住宅租赁市场发展的新举措，主要是针对住宅租赁项目前期资金沉淀大、回收慢的通点。住房租赁专项公司债券的规模截至2018年底仍在600亿左右，相对于房地产万亿级的融资总量来讲只是其中的很小一部分。除了针对性地支持住宅租赁项目发展以外，发行住房租赁专项公司债券可以在一定程度上帮助房企补充流动资金，从一些已经发行的案例看， 不超过30%的资金被用作补充营运资金用途。”
　　而除了以租赁名义发行的公司债，银行依然是房企最重要的融资渠道。除此之外，资产证券化（ABS/CMBS/类REITs）、信托、公司债、企业债、境外债、私募资管计划等，也都成为开发商的替代性融资渠道。2016年以后，随着非标类融资政策收紧，原本的银行理财、私募资管等非标资金渠道受到抑制，开发商对信托、境内境外公司债、资产证券化的需求更是有所增强。
　　“今年二季度以后，信托、境外债等融资渠道监管再次升级，ABS审核收紧”谢晨还说道：“下半年的融资环境总体较上半年偏紧。同时2019-2021期间是国内开发商到期债务的偿付高峰，再融资压力较大。建议开发商积极拓展多元化融资，确保销售回款，选择性地对待各类城市的拿地和扩张，对于住宅需求基本面较弱的低线城市保持谨慎。”
　　一进一退之间，房企们的生存环境早已改变。不论从宏观行业政策、融资环境还是行业内饱和程度看，房企“批量破产”都是意料之中的事。但在这个过程中，我们也将有幸见证新一批的房企巨无霸的诞生。
　　这是房企最坏的时代，也是房地产最好的时代。
　　密集发债
　　随着房企销售压力的加大，偿债高峰期的压力让房地产企业不得不持续密集发债。
　　7月8日，中海地产在香港成功设立了境外中期票据计划，其中中海发行的4.5亿美元债券年息仅为3.45%，此外中海此次发行的5.5年期20亿元港币固息债券，票息最终低至2.90%，创下了中国房地产企业境外债券发行的最低成本记录。
　　四天后，泰禾集团公告称，其全资子公司已在境外完成4亿美元的债券发行，票面年息15%，债券期限为3年，募集的资金用途为项目建设和其他一般企业用途。这成为近年来房企境外融资的最高成本之一。
　　易居研究院智库中心研究总监严跃进对此认为，不同企业发债的成本受发债规模、资金渴求程度、资金未来的用途等等因素影响。但客观来讲，过高的利率往往是在企业资金比较紧张时出现的，这时外部对企业债务违约风险是存在一定疑问的。
　　房企密集发债的情况在今年年初同样出现过。3月1日，雅居乐发行2022年到期5亿美元6.7%优先票据，公司拟将票据所得款项净额主要用于为若干现有负债再融资。同一天，首开股份称，拟发行15亿短期融资券，利率区间2.60%-3.80%；3月3日，正荣地产公告称，将发行2亿美元2022年到期的优先票据，年息9.15%。而在1月11日，正荣地产曾发公告称，将在香港联交所发行2021年到期的2.3亿美元优先票据，年利率为9.8%；3月4日，光明地产公告称，公司2019年度第二期中期票据发行完成，金额为8亿元，利率3.98%。同一天，合景泰富发行的3.5亿美元优先票据上市及买卖，票面利率7.875%，其表示，拟使用票据发行所得款项净额将若干公司境内及离岸债项再融资；3月5日，金科股份拟发行不超44亿元公司债，最高利率询价7.2%，拟用于偿还到期或回售的公司债券。
　　绝大多数发债的房企均表示，募集资金有部分或全部用于偿还债务及补充流动资金，由此看来，“借新还旧”仍是主要方向。业内人士表示，这种情况下，房企更关注资金链的安全，越来越多的房企抓紧窗口期加快融资，应对还债高峰期。