住房供地,政府将不再垄断

我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”

本报讯国土资源部部长姜大明15日在全国国土资源工作会议上说,我国将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。政府将不再是居住用地唯一提供者。

姜大明表示,我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”,落实宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权,适度放活宅基地使用权。

姜大明强调,城里人到农村买宅基地这个口子不能开,按规划严格实行土地用途管制这个原则不能破,要严格禁止下乡利用宅基地建设别墅大院、私人会馆等。

政府不再垄断住房用地,盘活非房地产企业自有土地、农村集体经营性建设用地,是贯彻中央提出的建立多主体供应、多渠道保障租购并举“两多一并举”住房制度基础性的土地制度变革,可望渐别土地财政、抑制地产投机,满足住有所居,同时维护不动产市场稳定。据新华社

大城市城中村和城边村受益

易居研究院智库中心研究总监严跃进:

实际上在住房制度改革中,很明确提到了“多主体供给”的内容。所以实际上类似多主体供给也会在土地供应上得到体现。

一般来说,从土地市场的用地来源看,主要包括国有用地和集体用地,所以国土部此次表述,或是说在住宅市场的用地方面,会逐渐放开集体建设用地。但是必须注意一点是,当前在居住用地的放开方面,其实只有租赁市场才有机会,其他领域其实不太可能一次性放开。而且真正对此类集体建设用地适度放宽政策的,也主要是一些大城市中的城中村和城边村。

另外从此类表述来看,类似用地也可能是从其他非地产开发的企业手中获取,尤其是一些国有企业的用地。

而从宅基地的三权分置的角度看,实际上也是积极探索当前宅基地流转等概念。宅基地的集体所有权的概念不会变,这是基本的原则。而农户的资格权也是要积极保障的,这也是新型城镇化中需要积极关注的内容。而在此类放活宅基地使用权的概念上,不排除会出现部分宅基地改为租赁住房的做法。类似做法其实和目前做的租赁住房的用地性质是不同的。当前租赁用地的用房性质其实是国有建设用地,而后续宅基地上形成的租赁房源属性依然是集体建设用地的范畴。

此类政策思路或是对集体建设用地尤其是宅基地的“解放”,利好部分大城市周边的宅基地的盘活。

集体土地价值将提升

中原地产首席分析师张大伟:

首先,过去中国房地产的20年发展历史,其实就是国有土地发展历史,特别是商品房住宅土地,来源单一,地方土地财政依赖房地产,依赖土地招拍挂,国有土地招拍挂出让,是商品房住宅土地的唯一来源。

其次,政府不再垄断住房供地,需要注意的是住房与商品房是有区别的,目前看,政策更多提及的是租赁住房试点,集体土地用作租赁用地是试点方向。

国土部鼓励集体用地建设租赁房,有利于提高用地指标紧张的城市加快租赁房源供应的可能性,13个城市基本都属于一二线城市,这些城市国有土地相对紧张,而部分区域存在的城中村等集体土地,如果部分进入租赁市场有利于房源供应,也有利于城中村改造。

第三,经济工作会议等提及的推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度,多主体供应房源,必然需要多主体供应土地,预计未来非房地产企业开发集体土地的政策将会加速试点。

第四,权属不变,符合规划,这是土地出让的前提,所以预计对现在土地市场的影响更多体现在租赁土地的供应上。

政府不再垄断住房土地供应,对集体土地价值将有非常大的提升影响。对于城市租赁市场影响最大,对于商品房住宅市场来说也能起到缓解供需的作用。