棚改政策收紧，烟台楼市要变天了?

近期跟房地产市场有直接或间接关系的新闻层出不穷，关于棚改政策收紧的消息，又掀风浪，楼市要变天了?2018年烟台棚改计划改造10万户，棚改计划会否搁浅?

25日中午，一则网传信息说，各地PSL审批暂停，回收国开行总行，等待新政策。另据媒体报道，国开行总行回收了棚改项目的合同审批权限，此前在分支行可以签订的，现在必须总行审批，但并未暂停所有棚改项目，目前仍在进行中的项目依然继续执行。此外，过去曾经货币安置为主的方式，今年以来多以实物安置为主。

6月26日晚间，国开行对国开行收回审批权限等棚改相关事宜解答市场疑问。国开行相关领导介绍，最近两周，国开行才将审批权限收回。就目前而言，情况没那么严重。该负责人进一步表示，货币化安置已经是推高房地产价格的元凶之一，此后货币化安置的比例会受到一定的限制。此后对棚改的政策肯定会收紧些，但不会直接暂停不做了。

棚改分为实物安置、货币化安置

实物安置：地方城建平台进行棚户区改造建设 => 居民家庭获得实物安置(过渡时间较长)。

烟台棚改货币化安置：给予拆迁居民家庭现金补偿=> 直接购买其他商品房。在前几年去库存的大形势下，货币化安置成了棚改的主要形式，也诞生了一个新词汇：“拆二代”。

PSL全称抵押补充贷款。有两层含义，首先量的层面，是基础货币投放的新渠道;其次价的层面，通过商业银行抵押资产从央行获得融资的利率，引导中期利率。PSL是棚改货币化资金的主要来源。

央行2014年创设PSL并通过国开行、农发行发放棚改贷款， 2017年PSL累计新增6350亿，年底余额2.69万亿，同增30.8%。2018年以来棚改货币化安置步伐继续，1-5月累积新增PSL 4371亿，同增76.9%，余额3.1万亿，同增33.1%。简单的说，PSL几乎是中国版的量化宽松，是一种相对比较隐秘的放水方式。

国开行收回审批权限释放了哪些信号?

就目前而言，三四线城市去库存的任务已经基本完成，去库存压力变小。利用棚改货币化安置去库存，这种需求已经不再迫切。至于市场所担心的棚改进程问题，国开行回应称棚改会按计划做到2020年，在此之前并不会停止。

棚改货币化集中在三四线城市

根据经验数据，棚改货币化90%在三四线城市，也是库存过剩重灾区。根据中指院的数据，2018年100城棚改也主要集中在内陆地区，比如，华北片区的山东，华东片区以沪、宁为中心的周边和安徽，以及中西部片区河南，长江中游地区湖北、江西、湖南， 成渝城市群内四川和黔中地区贵州的三四线，甚至五线城市。

棚改货币化安置对房地产销售的影响

2017 年全年商品房住宅销售面积同比增速为 5.27%，累计新增房地产住宅销售 14.48 亿平方米，预计棚改货币化率达 60%，按每套90平米计算，棚改货币化贡献了约 3.28亿平方米，约占 17 年新增住宅销售的 22.6%，去年卖的新房超过五分之一是货币化安置消耗的。

去库存任务已完成

根据数据统计，截至2018年4月底，全国100城库存规模回落到了6年前的水平，同时，三四线城市去化周期创9年来新低，去库存任务已经圆满完成。

山东库存降至5年前水平

根据数据统计，2018年，山东省整体库存已经降至5年前的水平。山东省住房城乡建设工作会议指出鼓励棚改、拆迁实物安置，取消货币化安置奖励。随着棚改计划的相继完成，库存的日益减少，这种政策上的改动，也是顺势而为、顺理成章。

2018年烟台棚改计划改造10万户以上

2018年，烟台棚改工作继续推进，力争改造10万户以上。烟台近几年的棚改，多以货币化安置为主。棚改在改善城市面貌方面发挥着不小的作用，随着棚改的快速推进，后期节奏放缓也是必然的结果。

但是，烟台棚改计划的推进并不是烟台房价上涨的最主要推动力。烟台房价上涨是由很多因素共同造成的，去库存政策扶持、周边城市限购带来的外溢购房需求、棚改大量现金流的涌入、通货膨胀的影响、城建利好政策频出、城市升级改造等，都是房价上涨的催化剂。

烟台目前棚改工作仍在有序推进，并未受到最新棚改政策太大的影响。今年成交的土地多为棚改用地，如大郝家、滨海社区等，都属于烟台莱山棚改计划;2018烟台棚改有众多一线房企参与进来，如万科、恒大、碧桂园等。烟台房地产市场形势依旧是“涨声一片”，并且还有一定的上涨空间。在烟台买房，不妨盯紧万科、龙湖、碧桂园等一线房企，业主权益更能得到保障。