中国房地产去库存已全面结束,拐点将至

8月24日，呼和浩特市发布公告：全面停止去库存调控措施，成为第一个宣布告别去库存的城市。仅仅过去4天，长春市宣布取消棚改货币化安置购房奖励。

一石激起千层浪，有人说去库存被喊停，棚改货币安置收紧，这是楼市下行的信号，要赶紧逃离三四线城市。

不知不觉，“去库存”已经轰轰烈烈的进行了四年，楼市也火热了四年。

这期间楼市到底经历了什么?叫停去库存又会对楼市产生什么样的影响?对三四线城市真的会造成毁灭性打击吗?

去库存的这四年，楼市经历了什么?

1全国去库存的过程和现状要了解去库存的历史，我们先来看看去库存是怎么启动的。

2014年，全国房地产销售面积由上年13亿平方米跌到12亿平方米，库存面积由不足5亿平方米上升到6.2亿平方米，多个城市的去化周期在15个月的警戒线之上，三四线的城市库存甚至高达30个月。

楼市低迷的同时，经济数据也不好看。

2014年全国GDP增速由7.8%猛跌到7.3%，足足跌了6%。

过去那么多年，都是经济不行就刺激楼市，所以在这紧要关头楼市必须硬起来，于是房地产去库存战略便应声而出。

15年的330政策拉开了刺激楼市序幕，在连续的降息、降准，还有降低首付比例、房贷利率下调等措施的刺激下，房地产开启了为期四年的牛市。

先是热点一二线城市火烧连城、房价涨势如潮。

随后2016年末棚改货币化安置的横空出世更让这把火直接烧到了三四线城市，带动全国去库存的全面火热。各地的市场成交数据一路飘红。

从数据上看，去库存的效果无疑是显著的，截止7月末，全国商品房待售面积54428万平方米，同比跌幅14.3%。

同时2015-2017年这三年一直保持着商品房销售面积超过开工面积的状态，也就是说房子卖的比建的多，库存一直在下降。

到7月底，全国库存规模已经跌回到2012年3月的水平。

住宅库存的下跌，意味着楼市去化周期的缩短，截至5月份，统计的100个城市中，有68个城市的去化周期已经降低在12月的低库存警戒线以下，平均去化周期为9.8个月。

也就是说这100个城市的房子，只需要10个月就能卖完。

绝大部分城市高库存的问题都已经解决，部分城市甚至还面临库存紧张的局面，惠州的去化周期竟然只有2.6个月。

从整体看，全国的去库存任务已经基本完成。那这次打响停止楼市库存第一枪的呼和浩特又是什么情况呢?

2呼和浩特为何要停止去库存呼和浩特这座城市似乎总乐于当“出头鸟”，四年前同样是它，打响楼市去库存的“第一枪”，率先取消限购政策。

在去库存之前，2013年底，呼和浩特的住宅去化周期，高达37个月，排在全国35个大中城市之首。远超12-16个月的合理去化时间。

正因为如此，呼和浩特“揭竿而起”，推出了购房补贴、回迁安置货币化和放宽落户等多个优惠政策来刺激住房需求，推动去库存的进行。

在政策推动下，呼和浩特去库存疯狂加速。今年1至7月，呼和浩特市商品房累计销售面积167.1万平方米，同比增长40.4%;商品房累计销售额为121.9亿元，同比增长86.9%。呼和浩特的去化周期已经降到10.5个月。

但与此同时，呼和浩特的房地产开发投资却“萎了”，上半年的房地产开发投资额和房屋施工面积分别同比下降了35.3%和12.8%。其中，住宅开发投资额和住宅施工面积的下降幅度则分别达到了37.6%和10.3%。

商品房已经恢复到正常库存，成交上涨的趋势不见刹车，而且供应也跟不上了，这不免会引起政府的担忧，而这也是呼和浩特紧急叫停去库存的原因。

不管是呼和浩特还是全国范围，去库存都取得了巨大的成效。那一旦去库存停止，楼市又会发生什么样的转变呢?

停止去库存，对楼市意味着什么?

1为什么国家去库存去成了房价暴涨?对于一般商品来说，库存过多，商品滞销，应该是打折降价，半卖半送得了。但对于房子而言，过去几年去库存房价反而上涨，却符合中国最基本的政治经济学，为什么这么说呢?

1.调控政策刺激需求

在中国，政策永远是调控楼市最直接也是最有效的手段。

去库存还不是因为商品房供应过剩，大家都不想买房子吗?

那国家就想办法来让你买。

我们看一下去库存这几年调控政策都给楼市下了什么猛药。

首先是房贷利率下调打折、降低首付款的比例：房子给你打个折再给你做个低首付你买不买?

再就是棚改货币化安置、央行定向降准降息：拆迁不给你分房子了直接给钱，而且银行贷款利息还这么低，你说你买房不买房?

除此以外，各地出台各种人才政策、购房优惠、部分城市放开限售，降低购房门槛，国家和地方政府的诚意可谓连底裤都拔了。

这是这股劲感动了全国人民，购房需求被极大的刺激，大家都往售楼处跑，需求暴增，房价自然就蹭蹭蹭的上涨。

2.地方财政对房地产依赖过大

过去20年房地产投资对中国经济增长功不可没。

2017年，全国房地产开发投资额接近11万亿，而GDP总量为82.7万亿。

房地产开发投资占GDP总量的13.2%，如果计算房地产的上下游产业，贡献率将超过30%。

再看看郑州、西安、福州、杭州等二线城市，房地产投资与GDP的占比都超过20%，郑州甚至达到了37.3%。

这些都是发展较好的二线城市，对于三四线的小城市来说，更没有什么支柱产业可言了，对房地产的依赖更大。

2017年，地方财政收入中，土地使用权收入占比达到0.57，同比上年增长35.7%。

这也反映了地方财政对土地出让金的依赖程度。而房价如果下跌，最直接受影响的就是地方政府的荷包了。

没有钱，就没有办法发展城市的基建，更别说什么规划谈什么增速了。

所以过去几年房价的上涨，地方政府也在推波助澜，土地财政得背这个锅。

3.买涨不买跌的心态

追涨杀跌一直都是中国楼市的特色。

对于大部分的购房者来说，买不买房看的不是现在房价高不高，而是房价是不是还在涨。

如果房价下跌，刚需想再等一等，投资的想等待抄底的机会，去库存根本难以进行。

08年金融危机爆发，房价一直在跌，大家都无动于衷。反而近两年房价上涨，大家的投资期望上涨，市场热度大幅增加。

上半年各地出现的买房茶水费、千人摇号、全款验资不就是最好的说明吗?说白了，中国人干啥事都喜欢凑热闹。

过去几年正是靠着这波价格疯长，才使得各个城市度过高库存的危机，同时抢到房的人无不津津乐道。

有国家的调控政策刺激需求，同时地方政府对土地财政依赖在推波助澜，再加上国人追涨杀跌的心态，房价暴涨便成了去库存的最终结果。

大家也可以记住：在中国，去库存只能而且必须等同于涨价去库存。

那这次呼和浩特开启了停止去库存之后，楼市又将发生什么样的变化呢?

1停止去库存第一枪打响，楼市会发生什么变化?同时一线、二线、三四线城市的商品住宅去化周期只剩下13.4个月、9.7个月、9.6个月，回到12-16个月的正常去化区间。

供应不足→供求平衡→供应过度，是房地产市场交替出现的市场现象，而目前楼市整体已经进入到了供应不足的阶段，去库存战略可以说是功成名就，也是时候退出舞台了。

接下来会有越来越多城市加入到停止去库存的行列，而棚改货币化安置作为三四线城市去库存的主要手段也会逐渐收紧，比例下调。过去是去库存，那今后就是补库存了，保证楼市供求平衡的状态。

2.调控房价会成为主基调

这次呼和浩特叫停去库存后喊出的口号就是要稳定房价。

为什么呢?

今年8月份呼和浩特商品住宅销售价格为10722元，很多人觉得房价才过万嘛这也要调控?

但是我们看看涨幅，对比7月上涨了4.11%;同比上涨了42.51%，100万一年就能增值42万，这个涨幅确实是非常的恐怖。

这几年去库存还有另外一个特殊的现象，就是部分城市的新房抢手无比，但是二手房却无人问津，而二手房价格也没有太多的变化，这种现象在三四线城市尤为明显。

这是非常不正常的。

我之前有跟大家分析，二手房市场才是目前楼市的真实反映。

这种城市的房价即便出现了较大的上涨，也只是看起来美好，只是纸面财富，难以兑现。

不管是新房还是二手房的价格来看，房价都到了不得不整顿一下的情况了。

房价涨慢了，来给你推一推，涨快了给你摁一摁，跑歪了给你拨回来，这也是国家一贯的调控方向。

我们再看看今年下半年的调控手段，国家对房价可以说是前所未有的重视，从定位“房住不炒”，到拍板“坚决遏制房价上涨”，再到提出实业兴邦，严禁资金流入楼市，甚至提出哪个地方房价上涨，就直接拿掉当地的乌纱帽。

不难看出，所有的调控都是围绕控制房价进行。

稳定房价，稳定整个楼市的预期，将是未来的调控主基调。

去库存已经进入尾声，而停止去库存也将向全国范围推行，补库存、稳房价将成为楼市的新调控方向。

有朋友可能会说，三四线城市的房价明明还在涨啊，为什么非要说三四线城市就要迎来拐点呢?

为什么三四线城市不能投资?

确实，大部分三四线城市的房价还在上涨，据我们统计的40个三四线城市中，8月份，房价上涨的城市有29个。但是也正是因为房价还在上涨，我才说这是三四线城市最后的狂欢。下面我就给大家分析一下原因。

1失去政策刺激，需求大幅降低

前面我们提到三四线城市的房价上涨是源于一系列的政策刺激。

现在楼市失去了去库存战略支持、棚改货币化鼓励等宏观政策支持，过去的货币金融刺激也没了，反而面对的是房贷利率上浮、全面升级的五限政策。

原来点燃三四线城市的火把被逐渐抽离，市场热度必然会降低。不仅投资客在抽身退场，房企的拿地开发欲望也在降低。

2018年前7个月，三四线城市土地流拍达到629宗，同比去年增长了121%，翻了一倍不止。

土地市场是房地产市场的晴雨表，而房企更是对政策嗅觉最为敏感。

未来几年，不管是土地还是政策方面，三四线城市面临的都将是冷淡的画面。

在政策刺激退潮的情况下，三四线城市的购房需求将骤降，供需结构发生逆转，房价自然不可能重现过去几年的疯狂。

而对一些因为去库存、棚改政策房价出现暴涨的三四线城市，房价甚至会出现下跌的现象。

靠政策猛药刺激出来的需求，短期的确能推动房价和销量上涨。但未来境况如何，还得看回人口和经济。

2人口持续流出，市场失去真实支撑我经常有提到的一个判断房价涨跌的原则：短期看政策，中期看土地，长期看人口。

所以，从长远来看，支持房产长期上涨的最核心因素就是人口，也就是这个城市的人口是流入还是流出的。

2011年-2017年，三四线城市常住人口增速一直低于0.5%左右的全国人口自然增长率，就是说三四线城市的人口是流出的。

根据对发达国家人口迁徙研究，人口迁徙分为两个阶段。

第一阶段，人口从农村向城市迁移，不管是一二线和三四线城市都有人口迁入。

但目前中国人口迁徙已经到了第二阶段，也就是人口从农村和三四线城市向一二线大都市圈及周边卫星城迁移。

这说明三四线城市的人口红利逐渐消失，随着人口的流失，三四线城市的房子也在被套牢。

再看看三四线城市房地产市场面临的情况：去库存已经提前释放了本地一部分刚性需求和改善性需求，同时三四线城市的年轻人都在往外跑，接你盘的人都走光了，未来你的房子你能卖给谁?

所以说，未来三四线城市住房刚性需求不足，房价上涨缺少长期支撑因素。

另一方面，房价没办法上涨，得不到预期的收益，占用的不仅是资金，还是你的投资机会。

房价不涨，在通货膨胀这么厉害的今天，三四线城市的房产无疑就是在侵蚀你的财富。

在人口流失的情况下，三四线城市的房产失去的不仅是刚性住房需求，房产的投资价值也降到了最低。

3产业难以突破，经济难以上行我们经常听到这么一句话“经济基础决定上层建筑”。意思其实就是决定一个城市未来的是这个城市是经济。那什么决定经济呢?是产业，产业是一个城市的根基。

除了人口，优质的产业也在不断向一二线城市聚拢。

截止2017年，世界500强总部共有98家落在中国大陆，其中一线城市占据了75家，二线城市14家，而三四线城市只有9家，连总数的1/10都达不到。

从上市公司数量上来看，2016年，一线城市平均拥有上市公司217家，而三四线城市平均只拥有4家上市公司，不足一线城市的2%。

一二线城市能成为优质产业的巨无霸不是没有原因的，大城市可以更集中资源地建设各类基建配套，也能吸引更多的劳动力和高端人才。

产业和人口能形成良性循环，这边优质产业的增加能创造更多的就业和更高的收入，那头人口的聚集又会吸引更多的产业和资金。

而三四线城市就刚好相反，陷入恶性循环，只能面对人口和产业都被一二线虹吸的困境。

三四线城市主要的产业目前还是一些低附加值、劳动型密集、粗犷化的产业。比如说加工制造业、资源利用产业等。

那一二线城市呢?先说一线城市，说到金融中心和外资总部你肯定就想到的是上海，说到科技创新你肯定第一个想到深圳。而广州是国际商贸中心，首都北京更加不用说啦，政治中心，科技互联网中心，各种央企也是遍地都是。

一线城市高端产业可以说是独领风骚，但二线城市的中高端产业也是丝毫不落后。

比说如显示面板产业高度集中的19个城市中，有15个是集中在二线城市。

集成电路研发的九个城市中，除了四个一线城市，全部落在二线城市，自主汽车研发企业的城市有11个，7个是二线城市。制药产业15强城市中，二线城市占了60%。

这样一对比，三四线城市的产业明显是缺乏核心竞争力的，难以支撑起整个城市的经济发展。

那什么产业才具有核心竞争力呢?我总结为“四高”产业：高附加值、高科技、高端服务、高智力密集型产业。

比如说现在国家大力倡导的互联网+、云计算、大数据、金融科技、智能硬件等等，而三四线城市在这些产业领域都是缺乏竞争力的。

在产业基础上已经落后一步，产业升级和人口又陷入恶性循环，三四线城市的经济就很难发展起来。

经济基础都不扎实，那三四线城市的房价上涨空间肯定就并不大啦。

没有政策利好来刺激需求，面临着人口流失的困境，产业和经济也难以取得突破，此时此刻，三四线城市的楼市已经面临拐点，这里的房产也在逐渐失去投资的属性。

如果你在三四线城市拥有投资房产，那就必须要考虑房产配置优化的问题。

而如果这个时候还要去接盘上车，那就会是击鼓传花游戏的最后一波，等着“受罚”了。

潮水终有退去的时候，遍布浅滩的裸泳者，如果在最后一刻再醒悟，恐怕连遮羞布都难找回了。