楼市灭霸来了？背后的信息没那么简单……

每到周五都有大消息，这似乎成了惯例。昨天，广东房协对“取消商品房预售”发文征询意见，一时间备受关注，网上更有消息传出，住建部向广东、湖北、四川等各地下发逐步取消商品房预售。住建部连夜辟谣，声称取消商品房预售征询意见情况并不属实，不过之前很多辟谣的政策最后都被实锤了，我觉得这次并非空穴来风。

取消预售是楼市灭霸的一个响指

取消预售，房地产行业当然是首当其冲，但是这似乎不止是一个行业的事儿，背后更有一个大棋局。

01

预售制是从香港学来的，为房地产刚起步阶段解决了资金不足的问题，但是后来成瘾至今以至于无法自拔。

说起中国的房地产，无法绕开一个人，这个人就是香港的“土地爷”——霍英东。

45之后，内战爆发，很多人逃往香港避战祸，短短三五年时间，香港人口由50万暴涨到200多万。当时日本人也刚从香港撤走，百废待兴，很多人无房可住，只能住在楼梯上。

没房子就得有人建，但是要给那么多人建房子谁有那么多钱呢?

霍英东第一个想到了分期付款：正式动工前，先收取买家的一部分订金，用买家的钱来盖楼。余款分期支付，第一期先交50%，第二期落妥二楼楼面交10%......

用这个办法，短短一年多，霍英东就在四方街建起100多栋楼，成为香港地产业的老大。

因为历史的原因，这套“炒楼花”的办法，被霍英东传授给内地，而且还做了升级，不但“炒楼花”，还要“炒地花”——土地出让制度。

98年中国正式开启房改，自此之后，内地就翻开了地产金融的新篇章，十八年后的2017年，中国政府卖地收入超过5万亿，这一年财政收入是17万亿。2008年以后，经济一年比一年艰难，但一些城市核心地段的房价，已涨了10倍。

原碧桂园首席财务官吴建斌说过：房地产行业的秘密有两个，一是杠杆，一是土地增值，其他的只是正常的经营利润。

预售制度就是房企的杠杆。

02

预售制是历史的产物，是一整套房地产制度的一环，我们来聊聊预售制度的起因和效果。

预售制主要解决了房地产开发的资金问题。以前我们在说房企的时候，喜欢用一个词“空手套白狼”，只要拿到批文钱都不用出，银行给贷款，建筑商先垫款，还有期房预售制度来加持。

这也不能说是房企的原罪，当时的历史背景下，谁不是一穷二白呢，但这也同时给房地产赋予了金融属性。

这就是预售制最大的影响，相当于给楼市加了很大的杠杆。本来房企就没花多少钱，因为预售制不但回了款，还把预售合同用来抵押向银行二次贷款拍地，相当于把风险推给了银行。

而且，预售制不但给银行带来风险，也把风险推给购房者。预收款和预售合同抵押的贷款，万一开发商跑路，楼盘就烂尾，或者偷工减料，受害的就是购房者。像这次北京豪宅被投诉的案例，自主权完全不再购房者这边。

那么，取消预售制会带来什么影响呢?

1、当然是对房地产行业的大洗牌。一些中小房企，几个合伙人凑个两三百万出来就撬动几个亿十几亿的房地产市场，这种房企怕是要倒闭了。

2、降低金融风险。现在银行收紧贷款，建筑商无力垫支，再把预售资金砍断，房地产行业的类金融属性就差不多没多少了，银行风险也会降低。

3、购房者的利益能得到保障。烂尾楼消失了，偷工减料的房子也卖不出去了，购房者不用担心交了钱拿不到理想的房子。

当然，这都是面上的影响，更深层次的影响不止是这些。

03

我们之前一直在说，目前靠负债投资拉动经济的通胀型模式走不下去了：放再多水也会在金融地产里空转，不会给实体输血，反而会推高风险。而且，现在也不像以前，投资一块钱可以拉动三块钱GDP，现在投资一块钱只能拉动七毛钱GDP，不划算了。

中国将从高速增长的阶段逐步变成低速增长的调结构阶段：经济的发动机也将从房地产和金融转变城实体科技和内需消费。

这是一个大棋局，棋子很多，一步重要的棋子就是破除房地产的金融属性，当然是要在保证经济不发生系统性危机的前提下。

今年来的一系列政策都有内在的联系：

1、资管新规、切断房地产海外融资渠道、取消预售：给楼市逐步去杠杆;

2、国地税合并、房地产税、遗产税征收……切断土地财政的来源，减少财政对金融地产依赖;

3、税制改革、营改增、个税社保税务代征，减少货币放水;

4、逐步给楼市降温，资金流入实体，结合税收抵扣，进一步刺激内需。

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房地产的历史使命，已经完成了，随着取消预售制度落实，房子由金融属性回归耐用品属性，从投机属性回到居住属性。

于国于民，都是好事。