破除“缺地”的困局！这个大城市开启回归元年!

　　一直以来，大家对深圳的印象就是人多地少经济好，而制约深圳城市发展最大的死结就是没有土地。

　　现在的深圳楼市看似平静，但蕴含了深层的矛盾挤对，支撑深圳楼市长盛不衰的根本——供需紧张。没有变。

　　走到今天，深圳发展的最大的问题就是：1. 保持产业高速发展，吸引人才2. 建设更多的人才租赁住房，留住人才

　　而以上两点，究其根本，都源于土地。现在的深圳，开始想办法破局。

　　国际上城市的土地开发强度一般是30%，但深圳的土地开发强度早已触达了警戒线，开发强度高达50%以上。

　　而在8月7日，深圳市规划和自然资源局发布了《深圳市2019年度城市更新和土地整备计划》（以下简称《计划》）中，为解决深圳的土地困局提供的解决办法是：

　　加大成块连片土地清理和整备，加快旧工业区连片升级改造

　　缺地的深圳，走到今天，打开死结的路径已经越来越清晰：

　　倡导土地高效能、高产出、集约化，让土地回归应有的价值。

　　既然深圳没有可供开发的净地，那就向存量要，将原本低效利用的土地进行集约化利用，激发存量土地的开发潜力。

　　在这一点，深圳可能是全国少数几个敢来碰“存量土地开发”这块硬骨头的人，毕竟拆迁中的开发协调难、搬迁难，让许多城市眼看着市中心土地低效利用，却无可奈何。

　　厂房虽然业权集中，看似比旧改小区、旧改城中村更好协商，但还是有不少城市咬得牙齿都崩了都啃不动。

　　破除“缺地”的困局！这个大城市开启回归元年!

　　深圳现在为了城市的长远发展，开始积极整备现有土地。

　　今年7月底，深圳领导班子在光明区开了一个土地整备攻坚现场会：

　　7月8日，市委书记王伟中在与比亚迪(002594)公司座谈时，就明确说：

　　几年前老有人说深圳缺地，只要你符合深圳高质量可持续发展需要，产出效益大，地的要求可以提，政府给你找，深圳有地。

　　毕竟今年3月，光明科学城启动区土地整备项目，22天签约，28天腾空，不足一个月的时间，整备出182万平方米土地。

　　很明显，深圳虽然土地面积小一点，但不能说没有空间，只要是符合战略性新兴产业、高新技术产业规划的，到深圳都有地可落。

　　深圳的土地空间是给好商、优商、大商，而不是动辄几万人工厂的劳动密集型产业。

　　虽然深圳不如北上广，但还不至于一点土地都没有，实际上，深圳面临的问题是国土空间挖潜不够。

　　所以现在的深圳，虽然没有成片的可开发净地，但是积极进行土地整备，完成土地的扩容和升级还是可以实现的。

　　目前全市有工业区约7200个，平均规模3.6公顷，平均毛容积率1.4，平均建筑层数4层，近90%分布在原特区外。

　　工业区地均营业收入为1.4万元/平方米，其中原特区内为8.2万元/平方米，原特区外为0.9万元/平方米，差距达到9倍。

　　目前全市清查出的已批未建土地达到564宗，面积11.9平方公里；其中出让10年以上未建宗地398宗，面积869公顷。

　　所以现在的深圳，可整备的土地还是有的，只是量不大。

　　深圳的发展思路也越来越清晰，不仅是在1997平方公里的土地填满建筑物，而是如何高效、高质地利用好土地。

　　破除“缺地”的困局！这个大城市开启回归元年!

　　而深圳存量土地开发最大的问题是：钉子户。

　　例如深圳龙华壹城中心附近厂区中洲旧改项目、华侨城旧改项目拉锯战多年，最大的原因就是多方利益难以协调，一直就赔偿问题未能达成共识。

　　例如罗湖木头龙小区僵持了12年之久的旧改，1340户业主中仅仅有4户业主没有签约，拖延如此之久最大的原因就是这4户业主80平的房子，在1:1.3的高赔偿之下，还要求额外赔偿1个亿。

　　正是因为政府、开发商和钉子户利益难以协调，罗湖木头龙小区整整拖延了12年，49位业主在遗憾中去世。

　　而如果给钉子户开了这个口子，以后的拆迁会越来越难做，开发商可协调的空间越来越少。

　　1336户vs4户，在如此严重地公共利益失衡之下，深圳开始主动介入，加快旧改。

　　根据8月7日发布的《深圳市2019年度城市更新和土地整备计划》将木头龙片区零星房屋征收确定为2019年度罗湖区零星急需项目。

　　其中除了厂区拆迁，最受关注的就是拆除违建，这些违建大都是在深圳发展初期的历史遗留建筑，拆除压力很大。

　　但在秦岭北麓别墅违建拆除事件之后，深圳开始破除万难拆除违建，其中被第一个出来当做反面典型的便是深圳特高的香蜜湖高尔夫球场。

　　但在秦岭北麓别墅违建拆除事件之后，深圳开始破除万难拆除违建，其中被第一个出来当做反面典型的便是深圳特高的香蜜湖高尔夫球场。

　　深高占地近1.4平方公里，总面积是福田区所有社区公园的3倍。该俱乐部于1985年11月正式营业，土地通过行政划拨的方式无偿取得，当时办理了非商品性质的土地证，用途为体育用地，使用年限为30年，2015年2月17日到期。

　　深高占地近1.4平方公里，总面积是福田区所有社区公园的3倍。该俱乐部于1985年11月正式营业，土地通过行政划拨的方式无偿取得，当时办理了非商品性质的土地证，用途为体育用地，使用年限为30年，2015年2月17日到期。

　　然而一直拆不掉、收不回，在今年是深圳终于破除万难把这块地收回来了，毕竟这是福田中心区最后一块净地，必须收回。

　　破除“缺地”的困局！这个大城市开启回归元年!

　　多年以来，深圳为了破除自身的土地困局，什么招都用尽了。

　　要地：在离福田中心区120公里建设深汕特别合作区，承接深圳10区的产业转移，发展飞地经济

　　炸山：安托山、大南山、小南山...深圳基本没有不被炸过的山

　　填海：深圳湾、后海、前海、会展中心区...深圳深耕来之不易的土地，每一块填海的土地都有着高规格的规划

　　城中村拆迁：岗厦、大冲、皇岗...还有未来的白石洲，深圳城中村拆迁成果显著，在城中村拆不动之后，开始转向“整治”，既然现在想不到好方法，不如停下来想一想。当然，万科万村计划破产，正说明城中村这块硬骨头真不好啃。

　　此外，还有厂区拆迁和小区旧改，也在艰难进行中。

　　多年以来，深圳的“土地战争”有得有失，但我觉得很值得赞扬的是深圳一直进化探索，为解决土地想办法，特别是现在倡导的土地集约化利用，让深圳土地维持高效能、高产出。

　　多年以来，深圳的“土地战争”有得有失，但我觉得很值得赞扬的是深圳一直进化探索，为解决土地想办法，特别是现在倡导的土地集约化利用，让深圳土地维持高效能、高产出。

　　但是，不可否认的是，深圳的存量土地也非常有限，整备出来的土地更多还是用于产业和人才租赁住房。

　　对于2300万深圳人来说，还是杯水车薪，不能缓解深圳缺地的矛盾。

　　总之，深圳“供需紧张”的基本矛盾没有变，深圳的楼市还是在默默积势。

　　大城市卡死用地指标、无地可供，是迟早的问题。

　　而深圳所倡导土地高效能、高产出、集约化，让土地回归应有的价值，是非常有益的探索。

　　今天，深圳的缺地问题，或许有一天也会你所在的城市上演，而深圳这一创举，无疑是为后来者积累了经验。